نحوه پرداخت اقساط پیش خرید آپارتمان

در پیش خرید آپارتمان چه عرفی برای شیوه پرداخت اقساط وجود دارد؟ چه مقدار از مبلغ باید در ابتدای قرارداد پرداخت شود و چه مبالغی در اقساط بعدی به حساب پیش فروشنده واریز می شوند؟ به طور کلی عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان به چه صورت است و آیا باید همیشه از عرف پیروی کنید؟ با پروژه اسپرلوس چیتگر همراه باشید و یک قرارداد پیش خرید آپارتمان اصولی و قابل اعتماد را امضا کنید.

پرداخت اقساط در پیش خرید آپارتمان چه عرفی دارد؟

عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان را می توان به این صورت در نظر گرفت که 25 تا 35 درصد از مبلغ کل آپارتمان را به عنوان بیعانه در ابتدای قرارداد به پیش فروشنده پرداخت می کنید. البته ممکن به دلیل وقوع شرایطی در بازار یا بسته به منطقه ای که آپارتمان در آن جا واقع شده است، این مقدار به 40 تا 50 درصد هم برسد. اما قانون پیش فروش آپارتمان در این خصوص چه نظری دارد؟ بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، در هنگام انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل 10 درصد از هزینه کل آپارتمان را به پیش فروشنده پرداخت نمائید.

حالا سوال این است که در انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان چقدر باید به عرف بازار تکیه کنید؟ در هر قراردادی همه چیز به توافق شما و طرف قراردادتان بستگی دارد. در مورد قرارداد پیش خرید آپارتمان نیز باید با توجه به شرایط پروژه، نوع قرارداد پیش خرید آپارتمان و مفاد قرارداد، ساز و کار مناسب پرداخت را انتخاب کنید.

این که بدون توجه به مفاد قرارداد و شرایط آپارتمانی که قرار است پیش خرید کنید و صرفا با در نظر گرفتن عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان، ساز و کار پرداخت را تعیین کنید، کاری اصولی نیست و ممکن است منافع طرفین قرارداد را برآورده نکند.

توجه به نوع قراردادها در عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان

عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان در انواع قراردادهای پیش خرید متفاوت است. قراردادهای پیش خرید آپارتمان را بر اساس زمان تحویل و شیوه پرداخت، می توان به 3 دسته تقسیم بندی کرد که عبارت هستند از:

• قرارداد قطعی
• قرارداد علی الحساب
• قرارداد ترکیبی

در ادامه هر کدام از این قراردادهای پیش خرید آپارتمان را معرفی می کنیم تا ساز و کار پرداخت را در هر کدام این قراردادها را با یکدیگر مقایسه کنید.

قرارداد قطعی

در قرارداد قطعی توافق می کنید که کل مبلغ آپارتمان موضوع قرارداد پیش خرید را به صورت یک جا به پیش فروشنده پرداخت نمائید. بنابراین قانون و عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان در این نوع قرارداد، پرداخت 100 درصد قیمت آپارتمان در یک قسط است.

پیش فروشنده معمولا در شرایطی قرارداد قطعی را با پیش خریدار منعقد می کند که اطمینان داشته باشد آپارتمان موضوع قرارداد ظرف چند ماه پس از امضای قرارداد آماده تحویل خواهد شد. در این شرایط، ریسک بالا رفتن تورم و افزایش هزینه های ساخت آپارتمان برای پیش فروشنده پایین است.

قرارداد علی الحساب

در قرارداد علی الحساب پیش خرید آپارتمان، بر خلاف قرارداد قطعی، هزینه آپارتمان موضوع قرارداد را در قسط های مختلف و دوره های زمانی تعیین شده به پیش فروشنده پرداخت می کنید. مبالغ هر کدام از این اقساط و زمان پرداخت آن ها باید با توجه به شرایط پروژه و عوامل موثر بر قیمت مسکن در دوره زمانی اجرای قرارداد به توافق طرفین برسد.

تعیین اقساط تاثیر مستقیم بر قیمت آپارتمان پیش فروش شده دارد؛ به طوری که ممکن است قیمت آپارتمان در نگاه اول برای شما مناسب به نظر برسد اما نحوه پرداخت اقساط آن به گونه ای تعیین شود که این قیمت برایتان به صرفه نباشد.

قرارداد ترکیبی

پس از آشنایی با قراردادهای قطعی و علی الحساب پیش خرید آپارتمان، نوبت به معرفی قرارداد ترکیبی می رسد. همانطور که از نام قرارداد ترکیبی مشخص است، این قرارداد ویژگی های هر دوی قراردادهای قطعی و علی الحساب را دارد. در قرارداد ترکیبی پیش خرید آپارتمان، درصدی از کل مبلغ آپارتمان به صورت قطعی و درصدی به صورت علی الحساب به پیش فروشنده پرداخت می شود. اما این ساز و کار پرداخت در این قرارداد به چه صورت است؟

به عنوان مثالی از قرارداد ترکیبی پیش خرید آپارتمان، فرض کنید توافق می کنید که 50 درصد مبلغ کل آپارتمان را به صورت قطعی و در ابتدای اجرای قرارداد به پیش فروشنده پرداخت کنید و 50 درصد مبلغ باقی مانده را در اقساط معین و در موعدهای مقرر با توجه به قیمت روز مصالح مورد استفاده، هزینه روز نیروهای کار دخیل در پروژه و سایر هزینه های ساخت و ساز بپردازید.

در قرارداد ترکیبی، پیش فروشنده در برابر درصد پرداختی که به صورت قطعی تعیین شده است، حق هیچ گونه افزایش هزینه را ندارد اما هزینه هایی که به صورت علی الحساب مورد توافق قرار گرفته اند، قابل تغییر هستند و افزایش هزینه های ساخت و ساز، این هزینه ها را دستخوش تغییر می کند.

بهترین شیوه پرداخت کدام است؟

همان طور تعیین شیوه پرداخت اقساط در قرارداد پیش فروش آپارتمان به شرایط و مفاد قرارداد شما بستگی دارد. اما به طور کلی یکی از بهترین روش های پرداخت که می تواند مورد استقبال پیش خریدار و پیش فروشنده قرار بگیرد، پرداخت بر اساس اقدامات پیش فروشنده در طول اجرای قرارداد است.

در این روش، اجرای پروژه بر اساس مراحل مختلف ساخت زمان بندی می شود و در هر مرحله با توجه به انجام تعهدات پیش فروشنده و پیشرفت پروژه، اقساط پیش خرید آپارتمان را پرداخت می کنید.

مثلا درصدی از مبلغ آپارتمان را در مرحله دریافت مجوزهای ساخت پرداخت می کنید، درصدی را در مرحله اجرای فونداسیون و اسکلت و به همین  ترتیب اقساط مختلف را در مراحل اجرای پروژه به پیش فروشنده می پردازید.

عوامل موثر بر تعیین شیوه پرداخت اقساط در پیش خرید آپارتمان

در بررسی عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان و تعیین ساز و کار پرداخت در این قرارداد باید عوامل موثر بر این ساز و کار را تحلیل کنید و در مورد بهترین روش پرداخت با پیش فروشنده به توافق برسید. برخی از عوامل موثر بر تعیین شیوه پرداخت در قرارداد پیش خرید آپارتمان عبارت هستند از:

• موعد تحویل آپارتمان
• میزان سرمایه دردسترس شما به عنوان پیش خریدار
• برنامه های سرمایه گذاری شما
• پیش بینی شما در مورد شرایط اقتصادی در دوره زمانی اجرای قرارداد

عوامل داخلی و خارجی موثر بر تعیین شیوه پرداخت در قرارداد پیش خرید باید با دقت بررسی شوند تا بتوانید روش پرداختی را انتخاب کنید که برایتان بیشترین سود را در بر داشته باشد. البته بررسی عوامل خارجی مانند پیش بینی شرایط اقتصادی و رکود یا رونق بازار مسکن کار ساده ای نیست.

این که آپارتمان موضوع قرارداد قرار است چند ماه آینده به شما تحویل داده شود یا زمان تحویل آن، چند سال دیگر تعیین شده است، چقدر سرمایه برای پرداخت قطعی قرارداد در اختیار دارید، کدام برنامه های سرمایه گذاری را در نظر دارید و میزان ریسک و سود این برنامه ها چقدر است و سایر عوامل درونی موثر می تواند به شما کمک کند که بهترین ساز و کار پرداخت را در قرارداد پیش خرید آپارتمان برگزینید.

آیا همیشه باید به عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان پایبند باشید؟

نکته ای که باید در مورد عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان مورد توجه قرار دهید، این است که نباید خودتان را به عرف بازار محدود کنید و قدرت مانور خود در تنظیم قرارداد را پایین بیاورید. با توجه به امتیازهایی که در متن قرارداد پیش خرید آپارتمان به فروشنده می دهید و امتیازاتی که از او می گیرید، باید در مورد ساز و کار پرداخت به گونه ای با طرف قرارداد به توافق برسید که تعادل میان این امتیازها حفظ شود و منافع هر دو طرف مورد ملاحظه قرار بگیرد.

مثلا ممکن است با توجه به پیش بینی نرخ تورم در طول دوره اجرای قرارداد بهتر باشد به جای این که به عرف پرداخت اولیه پایبند باشید، با پرداخت مبلغ بیشتری را در ابتدای قرارداد با طرف فروشنده به توافق برسید و خودتان را در برابر پرداخت بیشتر در صورت وقوع تورم مصون کنید.

ساز و کار پرداخت در قرارداد پیش خرید باید با دقت تعیین شود و تمامی احتمالات و وقایع در طول قرارداد در نظر گرفته شود تا بتوانید در مورد عمل کردن بر اساس عرف موجود یا ارائه پیشنهادات متفاوت تر در مورد پرداخت مبلغ آپارتمان موضوع قرارداد، بهتر تصمیم گیری کنید.

به عنوان مثال، در موردی که بررسی شد، اگر تاثیر افزایش نرخ تورم در افزایش مبلغ پرداختی در قرارداد مورد توافق قرار نگرفته باشد، علاوه بر این که در پرداخت با طرف قرارداد دچار اختلاف می شوید، نمی توانید در مورد پرداخت اولیه بر اساس عرف تصمیمی درست بگیرید.

سخن آخر

«عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان» موضوعی است که بسیاری از پیش خریداران برای انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان به دنبال آن هستند. اما توجه کنید که بیشتر از آن که عرف پرداخت را در قرارداد در نظر بگیرید، شرایط قرارداد، ملاحظات خود و سایر عوامل داخلی و خارجی را در نظر بگیرید و روی شیوه پرداختی سودمند به توافق برسید.

با انعقاد انواع قراردادهای ساخت و ساز مانند قرارداد پیش خرید آپارتمان، قرارداد سرمایه گذاری در آپارتمان، قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی، شما را در مالکیت ساختمان مورد نظرتان و سرمایه گذاری در بازار مسکن یارپرداخت پول در پیش خرید آپارتمان به چه روش هایی انجام می شود؟

کدام روش پرداخت پول برایتان سودآورتر است؟ در پرداخت اقساط پیش خرید آپارتمان باید چه نکاتی را رعایت کنید؟ ترتیب و حجم پرداخت این اقساط باید چگونه باشد؟ برای اگاهی از نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان با همراه باشید و قرارداد خود را هوشمندانه تر امضا کنید.