انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

همه ما می دانیم که یکی از سرمایه گذاری های سنتی و رایج در ایران، سرمایه گذاری در املاک است. سرمایه گذاری در این بازار، باعث حفظ ارزش دارایی ما می شود و نوعی سپر تورمی ایجاد می کند. افرادی که صاحب املاکی به جز منزل خود هستند می توانند از طریق اجاره دادن این واحدها، درآمد خود را افزایش دهند اما خرید ملک به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد.

تعداد زیادی از افراد علاقه دارند سرمایه خود را (هرچند اندک) در این بازار سرمایه گذاری کنند اما افزایش قیمت ملک (به خصوص در سال های اخیر)، به نحوی بوده که امکان سرمایه گذاری در مسکن برای اقشار مختلف جامعه بسیار سخت و دست نیافتنی شده است.
در چنین شرایطی، صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه گذاران است. با کمک این صندوق می توانید با هر سرمایه ای در بازار املاک سرمایه گذاری و سود کسب کنید. بسیاری از سرمایه گذاران با صندوق املاک و مستغلات و ویژگی های آن آشنا نیستند. در این مطلب تلاش می کنیم شما را با این صندوق و تاثیر آن در حفظ ارزش پول در برابر تورم، آشنا کنیم.

آنچه در این مقاله خواهید خواند:

• انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
• صندوق املاک و مستغلات چیست؟
• ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق ها
• بازدهی صندوق املاک و مستغلات
• مزایای صندوق املاک و مستغلات
• انواع صندوق املاک
• نحوه ارزش گذاری املاک صندوق REIT
• صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات کارگزاری آگاه
• روش خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات آگاه

انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

روش های متعددی برای سرمایه گذاری در ملک وجود دارد. بعضی از این روش ها، محبوبیت زیادی بین مردم ندارند، مانند خرید شراکتی ملک. وارد شدن به این گونه معاملات ریسک زیادی دارد چرا که خرید املاک به صورت شراکتی، خالی از مشکل نیست. 
در سال های اخیر روش های جدیدی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به وجود آمده است اما بین مردم شناخته شده نیستند. موارد زیر بعضی از روش های فعالیت در بازار مسکن هستند:

• صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات
• خرید متری مسکن در بازار سرمایه
• صندوق زمین و ساختمان
• خرید خانه متری

در ادامه به معرفی تمام این موارد می پردازیم.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که با نام REIT خطاب می شوند، یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه گذاری به شمار می روند و در کشورهای مختلف مانند آمریکا، انگلیس، هند و سنگاپور با استقبال سرمایه گذاران روبه رو شده اند. اخیرا این صندوق ها به بازار سرمایه ایران معرفی شده اند و انتظار می رود که به زودی وارد این بازار شوند. شمار زیادی از کارشناسان بازار بورس معتقدند که این صندوق ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می کنند.

الگوی اصلی این صندوق ها مشابه سایر صندوق های سرمایه گذاری است. به عبارت بهتر این صندوق ها، سرمایه افراد مختلف را جمع آوری و از سرمایه تجمیع شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می کنند. به این ترتیب، سرمایه گذاران از سود بازار مسکن بهره مند می شوند. این در حالی است که هیچ دخالتی در فرایند خرید و فروش املاک مذکور ندارند. به همین علت، علاوه بر افراد با سرمایه های کوچک، بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش آن ها را ندارند هم، می توانند از مزایای این صندوق ها استفاده و در وقت خود صرفه جویی کنند.

جالب است بدانید مدیران این صندوق ها، تلاش می کنند با اجاره دادن بعضی از املاک خریداری شده، سود سرمایه گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تامین می شود.

ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق ها

مدیران صندوق های املاک و مستغلات نمی توانند هر نوع ملکی را خریداری کنند. املاکی که توسط این صندوق ها خریده می شوند، باید ویژگی های مشخصی داشته باشند. بعضی از مهم ترین این ویژگی ها به شرح زیر هستند:

• املاک باید داخل ایران قرار داشته باشند.
• املاک باید سند رسمی داشته باشند.
• املاک باید گواهی پایان کار معتبر داشته باشند.
• املاک باید کاربری مشخص داشته باشند. دقت کنید هر صندوق می تواند تعداد زیادی ملک با کاربری های گوناگون (تجاری، اداری، مسکونی و…) خریداری کند اما نمی تواند ملکی بخرد که کاربری آن مشخص نیست.
• املاک باید قابل انتقال به غیر باشند.
• املاک نباید در رهن یا وثیقه باشند.
• املاک باید فاقد منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت باشند.
• املاک باید فاقد زمین های بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشند.

بازدهی صندوق املاک و مستغلات

طبق قانون، صندوق های املاک و مستغلات باید حداقل 70 درصد از دارایی خود را به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند و 30 درصد باقی مانده را در سایر ابزارهای سرمایه گذاری مانند صندوق های درآمد ثابت، سپرده های بانکی، اوراق رهنی و… سرمایه گذاری کنند. به همین علت، بازدهی صندوق املاک و مستغلات تقریبا مشابه (حتی بالاتر از) بازدهی بازار مسکن است.

لازم به ذکر است بازدهی این صندوق ها به عوامل متعددی مانند: روند بازار مسکن، شرایط اقتصادی جامعه، اجاره بهای املاک و… وابسته است. با این حال این صندوق ها در حالت کلی سود قابل قبولی دارند. 

باید به این نکته هم توجه کرد که صندوق ها به دلیل منابع بالایی که در دست دارند، قدرت چانه زنی بیشتری دارند و می توانند املاک مورد نظرشان را با قیمت بهتری خریداری کنند.

مزایای صندوق املاک و مستغلات

سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات مزایای زیادی برای سرمایه گذاران به همراه دارد. بعضی از مهم ترین مزایای این صندوق ها به ترتیب زیر هستند:

1- متنوع سازی پرتفوی

صندوق املاک و مستغلات وابستگی بسیار کمی با سایر گروه های دارایی بازار بورس و دیگر بازارهای مالی دارد. به همین دلیل در شرایطی که سایر دارایی های پرتفوی شما با زیان مواجه می شوند، این صندوق می تواند بخشی از زیان شما را پوشش دهد.

2- کاهش هزینه ها

افرادی که شخصا به خرید و فروش ملک می پردازند باید هزینه های زیادی مانند کمیسیون مشاوران املاک، مالیات خرید، مالیات نقل و انتقال املاک و… را پرداخت کنند. این در حالی است که خرید و فروش واحدهای صندوق املاک و مستغلات هیچ هزینه اضافه ای را به سرمایه گذاران تحمیل نمی کند.

3- بازدهی بالا و ریسک پایین

همان طور که گفتیم، سرمایه گذاری در بازار مسکن معمولا به کسب سود منجر می شود و ارزش پول شما را در برابر تورم حفظ می کند. به همین دلیل این صندوق ها، بازدهی بالا و ریسک کمی برای شما و سایر سرمایه گذاران دارند.

4- سرمایه اولیه کم

همان طور که اشاره کردیم، خرید مسکن به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل خرید مسکن و بهره گرفتن از مزایای این بازار برای تعداد زیادی از مردم ممکن نیست. این دسته از افراد می توانند با سرمایه گذاری در این صندوق ها (حتی با سرمایه کم) از کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم جلوگیری کنند.

5- شفافیت معاملات

صندوق های املاک و مستغلات تحت نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تاسیس می شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. به همین دلیل این صندوق ها باید عملکرد خود را به صورت منظم در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.
این در حالی است که خرید خانه می تواند ریسک بالایی داشته باشد. بسیاری از کلاهبرداری ها مربوط به افرادی است که یک خانه را به چندین نفر فروخته اند. به همین دلیل هر فردی باید قبل از خرید املاک برای اخذ استعلام ملک مذکور از شهرداری منطقه اقدام کند. در غیر این صورت، خرید ملک می تواند اقدامی پرریسک محسوب شود.

انواع صندوق املاک

صندوق های املاک و مستغلات به سه گروه سهامی، رهنی و ترکیبی تقسیم می شوند. 

1- صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)

این صندوق ها به خرید، فروش، نگهداری، اجاره و اداره املاکی می پردازند که درآمدزایی دارند. فعالیت هایی مانند لیزینگ و ساخت و ساز املاک هم توسط این صندوق ها انجام می شود.

2- صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)

این صندوق ها در سبدهای سرمایه گذاری مستقیم تمرکز کرده اند. مدیران این صندوق ها به شرکت های عملیاتی وام می دهند و از این طریق سرمایه گذاری می کنند.

3- صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)

صندوق های ترکیبی یکی از صندوق های پرکاربرد در بازار سرمایه هستند. این صندوق ها سبد خود را با ترکیب دارایی های واقعی، مستغلات و دارایی های مالی ملکی تدوین می کنند.

نحوه ارزش گذاری املاک صندوق REIT

ارزش گذاری املاکی که تحت مالکیت صندوق های املاک و مستغلات (REIT) هستند، توسط یک هیئت کارشناسی انجام می شود. این هیئت شامل: کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران قوه قضائیه است.
ارزش گذاری این املاک در سه بازه زمانی زیر انجام می شود:

1.  در زمان خرید
2. در زمان نگهداری
3. در زمان فروش

خرید متری مسکن در بورس چگونه است؟

خرید مسکن متری در بورس یکی دیگر از روش های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. در این روش شما می توانید با خرید اوراق سلف مسکن برای پیش خرید واحدهای یک ساختمان اقدام کنید. در صورتی که این اوراق، سررسید یک ساله داشته و متعلق به یک خانه 70 متری باشند شما باید تا پایان مهلت سررسید، 70 واحد یک متری از این اوراق را تهیه کنید. در این صورت می توانید پس از گذشت یک سال، خانه مورد نظر را تحویل بگیرید. در غیر این صورت، می توانید اوراق خود را بفروشید و از این طریق از سود بازار املاک بهره مند شوید. 
لازم به ذکر است که این روش در حال حاضر در بورس ایران به مرحله اجرا نرسیده است.

صندوق زمین و ساختمان چیست؟

صندوق های زمین و ساختمان یکی از زیر مجموعه های صندوق های سرمایه گذاری مشترک محسوب می شوند. در صندوق های زمین و ساختمان از دارایی صندوق که از تجمیع سرمایه خریداران واحدهای آن حاصل شده است، برای تامین منابع مالی پروژه های عمرانی استفاده می شود. 
با سرمایه گذاری در این صندوق ها در واقع در پروژه های ساخت و ساز ساختمان های گوناگون سرمایه گذاری کرده اید. بنابراین پس از به پایان رسیدن مراحل ساخت و ساز و فروش واحدها، سود آن به نسبت میزان دارایی سهام داران بین آن ها تقسیم می شود.

 خرید خانه متری 

یکی از راه های نه چندان معتبر برای خرید ملک، خرید خانه متری است. سایت ها و پلتفرم های زیادی هستند که به شما اجازه می دهند بخشی از یک خانه را بخرید یا بفروشید. در این سایت ها تصاویری از خانه های مختلف قرار داده شده است و شما می توانید هر چند متر از یک خانه را (با توجه به سرمایه خود) خریداری کنید. همچنین می توانید در صورت تمایل برای فروش متراژهای خریداری شده خود، از طریق همین سایت ها اقدام کنید.

نکته: ابهامات زیادی درباره مجوزهای این پلتفرم ها و نحوه قیمت گذاری آن ها وجود دارد.

بهترین سرمایه گذاری در حال حاضر در ایران

شما می توانید با توجه به شرایط خود و پس از کسب اطلاعات کافی نسبت به سرمایه گذاری در هر یک از روش هایی که در این مقاله به شما معرفی شد، اقدام کنید. همان طور که قبلا هم اشاره کردیم، بهتر است قبل از انتخاب، از اعتبار و سابقه آن ها مطمئن شوید. بنابراین بهتر است که روش های مذکور را با یکدیگر مقایسه کنید.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات با خانه های متری

با مشاهده جدول زیر می توانید با تفاوت های روش های سرمایه گذاری در املاک آشنا شوید:

ردیف	روش سرمایه گذاری	اعتبار	ریسک	بازدهی	سرمایه اولیه
1	خرید ملک	متوسط	متوسط	خوب	زیاد
2	صندوق املاک و مستغلات	بالا	کم	خوب	کم
3	صندوق زمین و ساختمان	بالا	کم	خوب	کم
4	خرید متری مسکن از بورس	بالا	کم	خوب	کم
5	خرید خانه متری	کم	بالا	نسبی	کم
6	خرید شراکتی خانه	نسبی	نسبی	خوب	نسبتا زیاد

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات کارگزاری آگاه

گروه مالی آگاه به زودی پذیره نویسی صندوق املاک و مستغلات خود را آغاز خواهد کرد. از جمله مزایای صندوق املاک و مستغلات آگاه می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• امکان خرید ملک حتی با سرمایه اندک
• عملکردی بهتر از سرمایه گذاری مستقیم
• سرمایه گذاری در ملک بدون درگیر شدن در فرایند خرید و فروش 
• سرمایه گذاری کم ریسک و بی ضرر
• سرمایه گذاری شفاف و قانونمند

روش خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات آگاه

در تصویر زیر مراحل خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات آگاه را مشاهده می کنید: 

کلام آخر

روش های متعددی برای خرید املاک و فعالیت در بازار مسکن وجود دارد. خرید ملک، ساده ترین روش سرمایه گذاری در این بازار است اما نیاز به سرمایه اولیه زیادی دارد. سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات راهکاری کم ریسک برای افرادی است که علاقه مند به این بازار هستند اما سرمایه اولیه کافی برای خرید ملک را ندارند.
صندوق املاک و مستغلات یکی از صندوق هایی است که به تازگی به بازار بورس معرفی شده است. تقریبا 70 درصد دارایی این صندوق به خرید، فروش و اجاره املاکی با کاربری های گوناگون اختصاص داده می شود. همه ما می دانیم که بازار مسکن یکی از پرسودترین بازارهای کشور به شمار می رود. به همین دلیل می توان گفت که این صندوق، ریسک کم و بازدهی بالایی دارد.
با سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات می توانید با سرمایه ای هرچند کم در بازار مسکن وارد و از مزایای آن بهره مند شوید.