اخذ صورت مجلس تفکیکی

اخذ صورت مجلس تفکیکی یک سند رسمی است که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و بخش های تفکیک شده یک ملک، مثل آپارتمان ها یا قطعات زمین را مشخص می کند. این سند قدم اول برای این است که برای هر قسمت، سند مالکیت جداگانه بگیرید و بتونید اون ها رو راحت تر معامله کنید.

اگه شما هم مالک ملکی هستید که می خواید بخش بندیش کنید، یا یه واحد آپارتمان پیش خرید کردید و منتظر سند تفکیکی اید، این مقاله حسابی به دردتون می خوره. توی دنیای پیچیده امروز، مسائل مربوط به املاک و مستغلات می تونه حسابی گیج کننده باشه، اما نگران نباشید! ما اینجا هستیم تا با یه راهنمای کامل و به زبان خودمون، بهتون کمک کنیم که از سیر تا پیاز اخذ صورت مجلس تفکیکی رو یاد بگیرید. از تعریف های پایه و اینکه اصلا صورت مجلس تفکیکی چیه، تا مراحل عملی، مدارک لازم، هزینه ها، و حتی چالش های احتمالی که ممکنه سر راه تون سبز بشه، همه رو با جزئیات بهتون می گیم.

پس اگه می خواید بدونید چطوری یه گام مطمئن به سمت مالکیت رسمی بردارید و از حقوق خودتون دفاع کنید، خوندن این راهنما رو از دست ندید. بیایید با هم وارد دنیای تفکیک املاک بشیم و تمام ابهامات رو برطرف کنیم.

درک عمیق مفاهیم – تفکیک و صورت مجلس تفکیکی

قبل از اینکه بریم سراغ مراحل عملی و کارهای اداری، بهتره اول با چند تا مفهوم اصلی آشنا بشیم. اینطوری، وقتی جلوتر می ریم، حرف همدیگه رو بهتر می فهمیم.

تفکیک ملک چیست؟ به زبان ساده و کاربردی

تصور کنید یه زمین بزرگ یا یه ساختمان چند طبقه دارید. تفکیک ملک یعنی اینکه بیاید و این ملک رو به قسمت های کوچکتر و مستقل تقسیم کنید. مثلاً یه زمین کشاورزی بزرگ رو به چند تا قطعه کوچکتر تقسیم کنید که بشه جداگونه روش ساخت و ساز کرد یا فروخت. یا یه آپارتمان رو به واحدهای جداگانه تبدیل کنید تا هر واحد هویت مستقلی پیدا کنه. در واقع، تفکیک یه عملیات اداریه که اداره ثبت اسناد و املاک انجامش می ده تا اجزای مختلف یک ملک رو شناسایی و از هم جدا کنه.

تفکیک فقط برای املاکی نیست که چند تا شریک دارن، بلکه اگه شما مالک شش دانگ یه ملک هم باشید و بخواید اون رو به قطعات کوچکتر تقسیم کنید، می تونید درخواست تفکیک بدید. هدف اصلی از این کار، آماده سازی ملک برای کارهایی مثل فروش جداگانه هر قطعه، یا دریافت سند مالکیت مستقل برای هر واحد مسکونی یا تجاریه.

هدف و کاربرد تفکیک؛ چرا باید ملکمان را جدا کنیم؟

خب، سوال اینجاست که چرا اصلا باید ملکمون رو تفکیک کنیم؟ دلیلش واضحه: هر وقت بخوایم یه ملک رو به بخش های کوچکتر تقسیم کنیم و برای هر کدوم از اون بخش ها یه سند مالکیت مجزا بگیریم، نیاز به تفکیک داریم. فرض کنید یه سازنده هستید و یه آپارتمان ده واحدی ساختید. نمی تونید کل ساختمان رو با یه سند به ده نفر بفروشید! باید هر واحد رو تفکیک کنید تا برای هر کدوم سند مجزا صادر بشه و خریدار بتونه سند شش دانگ واحد خودش رو بگیره. این کار، شفافیت معاملات رو بالا می بره و به خریدار هم اطمینان خاطر بیشتری می ده.

تفکیک ملک در واقع یه جور نقشه برداری حقوقیه که به هر قسمت از ملک هویت مجزا می ده، اما مالکیت رو تعیین نمی کنه، فقط اجزا رو مشخص می کنه.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟ سند هویت بخش املاک جدا شده

حالا که فهمیدیم تفکیک چیه، بریم سراغ صورت مجلس تفکیکی. این سند، در واقع نتیجه همون عملیات تفکیکه. بعد از اینکه ملک شما تفکیک شد و اداره ثبت اسناد و املاک، این تقسیم بندی رو تایید کرد، یه سندی صادر می کنه به اسم صورت مجلس تفکیکی. این سند مثل یه شناسنامه برای قطعات تفکیک شده عمل می کنه.

در این سند، دیگه خبری از کل ملک نیست، بلکه مشخصات هر قطعه به صورت مجزا ذکر شده. یعنی مثلاً می نویسه واحد شماره یک، با این متراژ، در این طبقه، حدودش از چهار طرف چیه و پارکینگ و انباریش کدومه. نکته مهم اینه که صورت مجلس تفکیکی، سند مالکیت نیست. یعنی با این سند، شما مالک ملک نمی شید، فقط اجزا و حدودش رو مشخص می کنید. این سند، زمینه ساز صدور سند مالکیت مستقل برای هر واحد یا قطعه زمین تفکیک شده است.

محتویات مهم یک صورت مجلس تفکیکی: چی توشه؟

وقتی یه صورت مجلس تفکیکی رو دست می گیرید، یه سری اطلاعات کلیدی توش می بینید که حسابی مهمه:

• مشخصات دقیق هر قطعه: اینجا مساحت دقیق هر واحد یا قطعه زمین، حدود چهار جهت جغرافیایی (شمال، جنوب، شرق، غرب) و شماره مختص اون قطعه رو می نویسن.
• تعیین قسمت های مشاعی: تو آپارتمان ها، بخش هایی مثل راهروها، راه پله ها، حیاط، پشت بام و… قسمت های مشاعی محسوب می شن. تو صورت مجلس تفکیکی مشخص می شه که این قسمت ها چی هستن و مالکین حق استفاده مشترک ازشون رو دارن.
• تخصیص پارکینگ و انباری: اگه واحد شما پارکینگ یا انباری داره، شماره و محل دقیق اون ها هم تو صورت مجلس تفکیکی مشخص می شه تا دیگه ابهامی نباشه.
• عدم تعیین مالکیت: همونطور که گفتم، صورت مجلس تفکیکی صرفاً برای شناسایی و تفکیک اجزاست و به اینکه مالک کیه کاری نداره. مالکیت با سند رسمی تعیین می شه.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم: هر کدوم برای چیه؟

خیلی ها تفکیک رو با افراز یا تقسیم اشتباه می گیرن. درسته که هر سه نوعی از جدا کردن ملک رو شامل می شن، ولی فرق های اساسی با هم دارن. بیایید این سه تا رو با هم مقایسه کنیم تا گیج نشید.

افراز: وقتی شرکا می خوان سهمشون رو جدا کنن

افراز مربوط به املاک مشاعه. یعنی ملکی که چند تا صاحب داره و سهم هر کدوم مشخص نیست یا به صورت سهم در کل ملکه (مثلاً سه دانگ از شش دانگ). وقتی شرکا می خوان شراکتشون رو تموم کنن و هر کدوم سهم خودش رو به صورت یه قطعه مستقل و مجزا دریافت کنه، درخواست افراز می دن. افراز هم می تونه به صورت اداری (توی اداره ثبت) انجام بشه و هم به صورت قضایی (توی دادگاه)، مخصوصاً وقتی که شرکا با هم اختلاف داشته باشن.

تقسیم: توافق دوستانه مالکان

تقسیم هم وقتیه که چند نفر مالک یه ملک مشاع هستن، اما برعکس افراز که ممکنه با دعوا و اختلاف همراه باشه، تو تقسیم، مالکین با هم توافق می کنن که ملک رو چطور بین خودشون تقسیم کنن. این یه جور قرارداد بین شرکاست و جنبه قراردادی داره. معمولاً بعد از تفکیک، اگه چند تا مالک داشته باشیم، می تونن با یه تقسیم نامه، توافق کنن که کدوم واحد یا قطعه به کدوم یکی از مالکین برسه.

جدول مقایسه تفکیک، افراز و تقسیم

برای اینکه این تفاوت ها رو بهتر درک کنید، یه جدول مقایسه ای براتون آماده کردیم:

ویژگی	تفکیک	افراز	تقسیم
هدف اصلی	شناسایی و جدا کردن اجزای یک ملک	پایان دادن به حالت اشاعه و تعیین سهم هر شریک	توافق قراردادی بین شرکا برای تقسیم ملک
نوع ملک	هم مشاع و هم مفروز (دارای یک مالک)	فقط املاک مشاع	فقط املاک مشاع
جنبه	اداری	اداری و قضایی	قراردادی
نیاز به تعدد مالک	خیر، یک مالک هم می تواند درخواست دهد	بله، حتماً باید چند مالک باشد	بله، حتماً باید چند مالک باشد
تعیین مالکیت	خیر، صرفاً شناسایی اجزا	بله، سهم هر شریک مشخص می شود	بله، هر شریک به توافق مالک قسمتی می شود

چرا و چه زمانی به صورت مجلس تفکیکی نیاز داریم؟ کاربردها و ضرورت ها

حالا که با مفاهیم اصلی آشنا شدید، بریم سراغ اینکه اصلا چرا باید این همه زحمت بکشیم و صورت مجلس تفکیکی بگیریم؟ چه کاربردهایی داره و کی به درد ما می خوره؟

اهمیت صورت مجلس تفکیکی: چرا اینقدر مهمه؟

صورت مجلس تفکیکی، سنگ بنای خیلی از کارهای ملکیه. بدون اون، خیلی از کارها گره می خوره و نمی تونید ملک تون رو به راحتی معامله کنید. بیایید چند تا از مهم ترین دلایل اهمیتش رو با هم مرور کنیم:

• سند مالکیت مجزا: اصلی ترین کاربردش اینه که بدون صورت مجلس تفکیکی، نمی تونید برای هر واحد آپارتمان یا هر قطعه زمین تفکیک شده، سند مالکیت مستقل بگیرید. این سند، پیش نیاز صدور سند شش دانگ برای هر قسمته.
• امکان معامله مستقل: وقتی سند تفکیکی داشته باشید، می تونید هر واحد یا قطعه زمین رو جداگانه بفروشید، رهن بذارید، یا اجاره بدید. بدون این سند، ملک شما یکپارچه محسوب می شه و معامله بخش های اون به صورت مستقل امکان پذیر نیست.
• تنظیم تقسیم نامه: اگه یه ملک بین چند نفر مشترکه و اونا می خوان بعد از تفکیک، سهم خودشون رو مشخص کنن، صورت مجلس تفکیکی بهشون کمک می کنه تا یه تقسیم نامه دقیق و قانونی تنظیم کنن.
• تضمین حقوق خریداران: برای خریداران، این سند یه جور تضمینه. وقتی ملکی صورت مجلس تفکیکی داره، یعنی حدود و مشخصاتش از نظر قانونی تعیین شده و دیگه ابهامی برای مالکیت و مرزها وجود نداره.

اینجاها به صورت مجلس تفکیکی نیاز پیدا می کنید

تو این سناریوها معمولاً پای اخذ صورت مجلس تفکیکی وسط میاد:

• تفکیک آپارتمان ها بعد از ساخت: بعد از اینکه یه ساختمان مسکونی یا تجاری ساخته شد و گواهی پایان کار رو از شهرداری گرفت، سازنده باید برای هر واحد صورت مجلس تفکیکی بگیره تا بشه برای هر واحد سند جداگانه صادر کرد.
• تفکیک اراضی بزرگ: فرض کنید یه زمین بزرگ دارید و می خواید اون رو به چند تا قطعه کوچکتر برای ویلاسازی، کشاورزی یا ساخت و ساز تقسیم کنید. اینجا هم صورت مجلس تفکیکی زمین لازمه.
• تفکیک ملک در صورت تغییر کاربری: گاهی اوقات ممکنه کاربری یه ملک تغییر کنه (مثلاً از باغ به مسکونی) و نیاز باشه برای بخش های مختلف اون، تفکیک انجام بشه.

راهنمای عملی – مراحل گام به گام اخذ صورت مجلس تفکیکی

حالا رسیدیم به قسمت عملی کار! چطوری باید صورت مجلس تفکیکی بگیریم؟ این کار مراحل مشخصی داره که باید دونه دونه و با دقت انجام بشه. قبل از شروع، چند تا پیش نیاز مهم هست که باید حواستون بهشون باشه:

پیش نیازهای شروع کار: قبل از هر کاری چی باید آماده باشه؟

• گواهی پایان کار معتبر: اگه ملک شما یه ساختمون (مثل آپارتمان یا ویلا) داره، باید حتماً گواهی پایان کار رو از شهرداری گرفته باشید. بدون این گواهی، برای بناها، تفکیک امکان پذیر نیست.
• عدم تجاوز به حریم ها: ملک شما نباید به معابر عمومی، خیابان ها، یا املاک همسایه تجاوز کرده باشه. این موضوع توسط کارشناس های مربوطه بررسی و تایید می شه.
• عدم توقیف یا رهن بودن ملک: قبل از تفکیک، باید مطمئن بشید که ملک توقیف نیست یا در رهن بانک یا شخص دیگه ای قرار نداره. این موضوع با استعلام از اداره ثبت مشخص می شه.
• درخواست کتبی: متقاضی (مالک یا نماینده قانونی) باید درخواست کتبی برای تفکیک رو ثبت کنه.

۱۰ گام اصلی برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی (صفر تا صد)

خب، آماده اید بریم سراغ مراحل؟ این ده گام رو با دقت دنبال کنید تا بدون دردسر، صورت مجلس تفکیکی خودتون رو بگیرید:

1. گام 1: گرفتن گواهی پایان کار یا نقشه تفکیکی اولیه

   اگه ساختمون دارید، اول از همه باید گواهی پایان کار رو از شهرداری بگیرید. این گواهی نشون می ده که ساختمون شما طبق ضوابط شهرداری ساخته شده و مشکلی نداره. برای زمین های خالی، باید نقشه تفکیکی اولیه رو از مراجع مربوطه (مثل شهرداری یا نظام مهندسی) تهیه کنید.

2. گام 2: تهیه نقشه تفکیکی مورد تایید

   نقشه تفکیکی دقیق ملک شما باید توسط یه مهندس نقشه بردار معتبر و ذیصلاح تهیه و تایید بشه. این نقشه شامل جزئیات تقسیم بندی ملک به قطعات کوچکتره.

3. گام 3: مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ثبت درخواست

   حالا باید با مدارک کامل و نقشه تفکیکی آماده، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست کتبی تفکیک ملک رو ثبت کنید. دفتر اسناد رسمی این درخواست رو برای شما تنظیم می کنه.

4. گام 4: ارسال درخواست و مدارک به اداره ثبت

   دفتر اسناد رسمی، درخواست شما رو همراه با بقیه مدارک، به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در اونجا قرار داره، ارسال می کنه.

5. گام 5: دستور رئیس اداره ثبت و ارجاع پرونده

   رئیس اداره ثبت اسناد و املاک، پرونده شما رو بررسی می کنه و دستور می ده که به نماینده و نقشه بردار ثبت ارجاع بشه تا از ملک بازدید و کارشناسی کنن.

6. گام 6: بازدید و بررسی کارشناسان ثبت

   نماینده و نقشه بردار اداره ثبت، از محل ملک شما بازدید می کنن. کارشون اینه که ببینن نقشه تفکیکی که شما ارائه دادید، با وضعیت موجود ملک و گواهی پایان کار (برای بناها) مطابقت داره یا نه.

7. گام 7: تایید عدم مغایرت و ترسیم کروکی

   بعد از بازدید، اگه همه چیز درست بود و ملک شما به جایی تجاوز نکرده بود، کارشناس ثبت عدم مغایرت رو تایید می کنه و یه کروکی نهایی از ملک تفکیک شده ترسیم می کنه که شامل تمام قطعات و قسمت های مشاعیه.

8. گام 8: بررسی وضعیت ثبت ملک

   اداره ثبت، در این مرحله استعلامات لازم رو می گیره تا مطمئن بشه ملک توقیف نیست، در رهن نیست، و هیچ مانع قانونی دیگه ای برای تفکیک و صدور سند وجود نداره.

9. گام 9: صدور صورت مجلس تفکیکی

   اگه همه مراحل با موفقیت طی شد و مانعی وجود نداشت، اداره ثبت اسناد و املاک، صورت مجلس تفکیکی رو صادر می کنه. این همون سندی هست که ما از اول دنبالش بودیم!

10. گام 10: ارسال رونوشت به دفتر اسناد رسمی و متقاضی

    در نهایت، یه رونوشت از صورت مجلس تفکیکی صادر شده به دفتر اسناد رسمی که درخواست رو از طریق اون ثبت کردید، ارسال می شه و شما هم می تونید اون رو دریافت کنید. حالا دیگه راه برای اخذ سند مالکیت مجزا برای هر قسمت بازه.

چک لیست مدارک لازم برای اخذ صورت مجلس تفکیکی

برای اینکه کارهاتون تو اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی گره نخوره و مجبور نشید چند بار برید و بیاید، حواستون به مدارکی که باید آماده کنید باشه. این یه چک لیست کامله از مدارک لازم برای اخذ صورت مجلس تفکیکی:

• مدارک هویتی متقاضی: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی خودتون رو حتماً همراه داشته باشید. اگه شرکت هستید، مدارک ثبتی شرکت.
• اصل سند مالکیت ملک: سند اصلی ملک (شش دانگ یا مشاع) که نشون دهنده مالکیت شماست، از ضروری ترین مدارکه.
• گواهی پایان کار ساختمان: اگه ملک شما ساختمون داره (مثل آپارتمان یا ویلا)، باید گواهی پایان کار معتبر رو از شهرداری بگیرید. حواستون باشه که تاریخش نگذشته باشه.
• نقشه تفکیکی ملک: همون نقشه ای که توسط مهندس نقشه بردار ذیصلاح تهیه و تایید شده و ابعاد استاندارد داره.
• درخواست کتبی مالک: این درخواست تو همون دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت می شه، پس لازم نیست از قبل آماده کنید.
• گواهی عدم تجاوز ملک: گواهی ای که نشون می ده ملک شما به معابر عمومی، خیابان ها و املاک همسایه تجاوز نکرده. این رو می تونید از شهرداری یا اداره ثبت بگیرید.
• قبوض پرداخت هزینه ها و عوارض: رسید پرداخت تمام هزینه ها و عوارض مربوط به تفکیک رو باید ارائه بدید.
• وکالتنامه معتبر (اگه دارید): اگه شخص دیگه ای به جای شما کارهاتون رو انجام می ده، باید وکالتنامه رسمی و معتبر همراهش باشه.
• استعلامات ثبتی: استعلاماتی که نشون می ده ملک توقیف نیست، در رهن نیست، و هیچ منع قانونی دیگه ای برای تفکیک نداره. این استعلامات معمولاً توسط خود اداره ثبت گرفته می شه، اما دونستنش خالی از لطف نیست.

شفاف سازی هزینه ها – اخذ صورت مجلس تفکیکی چقدر هزینه دارد؟

یکی از سوالات مهمی که همیشه مطرح می شه اینه که اخذ صورت مجلس تفکیکی چقدر هزینه داره؟ راستش رو بخواید، یه رقم ثابت و مشخص برای همه نیست و بستگی به چند تا عامل داره. بیایید با هم بررسی کنیم.

چه چیزهایی روی هزینه تفکیک تاثیر می ذاره؟

این فاکتورها می تونن هزینه تفکیک رو کم یا زیاد کنن:

• متراژ و مساحت ملک: هر چقدر ملک بزرگ تر باشه و مساحت بیشتری برای تفکیک داشته باشه، هزینه ها هم بالاتر می ره.
• نوع کاربری ملک: مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی؛ کاربری های مختلف، تعرفه های متفاوتی دارن. معمولاً هزینه تفکیک برای کاربری های تجاری و صنعتی بیشتر از مسکونیه.
• ارزش معاملاتی روز دارایی (قیمت منطقه ای): یه درصد مشخصی از ارزش روز ملک به عنوان هزینه محاسبه می شه. هر چقدر ارزش ملک بالاتر باشه، این هزینه هم بیشتر می شه.

اقلام اصلی هزینه ها: دونه دونه بررسی کنیم

هزینه های اصلی که باید برای اخذ صورت مجلس تفکیکی بپردازید، شامل موارد زیره:

• هزینه کارشناسی اداره ثبت: این هزینه بر اساس تعرفه های مصوب و ارزش ملک شما محاسبه می شه. مثلاً طبق ماده 150 قانون ثبت، باید یه مبلغی رو بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک پرداخت کنید.
• عوارض تفکیک شهرداری: بر اساس ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری ها، شهرداری برای تفکیک اراضی یه درصدی از ارزش ملک رو به عنوان عوارض دریافت می کنه. مثلاً برای تفکیک اراضی مسکونی ممکنه 10 درصد و برای اراضی تجاری و صنعتی، 100 درصد قیمت منطقه ای روز دارایی به عنوان هزینه از متقاضی گرفته بشه.
• حق الثبت و هزینه های دفتری: این هزینه ها شامل خدماتیه که دفاتر اسناد رسمی برای ثبت درخواست و کارهای مربوطه ارائه می دن.
• هزینه نقشه برداری: اگه برای تهیه یا تایید نقشه نیاز به خدمات مهندس نقشه بردار داشته باشید، باید هزینه اون رو هم پرداخت کنید.
• سایر هزینه های جانبی: هزینه های کوچکتری مثل کپی مدارک، تمبر، پاکت و … رو هم باید در نظر بگیرید.

سوالات متداول درباره صورت مجلس تفکیکی

توی این بخش، به چند تا از سوالات پرتکرار شما درباره اخذ صورت مجلس تفکیکی پاسخ می دیم تا دیگه هیچ ابهامی نمونه.

آیا سامانه آنلاین برای اخذ صورت مجلس تفکیکی وجود داره؟

راستش رو بخواید، در حال حاضر یه سامانه یکپارچه و کامل که بتونید از صفر تا صد مراحل اخذ صورت مجلس تفکیکی رو آنلاین انجام بدید، وجود نداره. یعنی هنوز هم برای بیشتر مراحل باید به صورت حضوری به دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت مراجعه کنید. البته ممکنه برای بعضی استعلامات یا پیگیری های جزئی، سامانه های جانبی وجود داشته باشه، اما کل فرآیند آنلاین نیست. امیدواریم در آینده ای نزدیک، این امکان هم فراهم بشه.

دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی چیه و کی باید مطرحش کنیم؟

تصور کنید یه واحد آپارتمان رو پیش خرید کردید یا خریدید، ولی سازنده یا فروشنده، از گرفتن گواهی پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی خودداری می کنه. در این مواقع، شما به عنوان خریدار، نمی تونید سند رسمی مالکیت واحدتون رو دریافت کنید. اینجا چاره ای ندارید جز اینکه یه دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی رو تو دادگاه مطرح کنید. این دعوا معمولاً همراه با الزام به اخذ گواهی پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شه. برای این کار، باید قرارداد خرید یا پیش فروش رو به عنوان مدرک ارائه بدید و از دادگاه بخواید که فروشنده رو مجبور به انجام این کارها کنه.

مدت زمان تقریبی اخذ صورت مجلس تفکیکی چقدره؟

مدت زمان صدور صورت مجلس تفکیکی یه چیز ثابت نیست و به عوامل مختلفی بستگی داره. از سرعت عمل اداره ثبت تا کامل بودن مدارک شما و عدم وجود هرگونه مشکل یا مغایرت تو پرونده، همه می تونن تو این مدت زمان تاثیرگذار باشن. معمولاً این فرآیند ممکنه از چند هفته تا چند ماه طول بکشه. هر چقدر مدارکتون کامل تر باشه و کارشناس ها با مشکل کمتری مواجه بشن، کار زودتر پیش می ره.

چرا برای تفکیک زمین گواهی پایان کار نمی خواد؟

این یه سوال خوبه! دلیلش خیلی واضحه: گواهی پایان کار مربوط به بنا و ساختمون هاییه که روی زمین ساخته شدن. وقتی شما می خواید یه زمین رو تفکیک کنید، هنوز هیچ ساختمونی روش نیست یا اگه هست، بحث تفکیک خود زمینه نه بنا. بنابراین، برای تفکیک زمین، نیازی به گواهی پایان کار ندارید و همون نقشه تفکیکی و مدارک مربوط به زمین کافیه.

مسئولیت اخذ صورت مجلس تفکیکی با کیه؟ (مالک، سازنده، و…)

معمولاً مسئولیت اخذ صورت مجلس تفکیکی بر عهده مالک ملکه. اگه ملک چند تا مالک داشته باشه، همه مالکین باید درخواست بدن یا به یک نفر وکالت بدن. در مورد پروژه های ساختمانی مثل آپارتمان ها، این وظیفه به طور معمول بر عهده سازنده یا پیمانکار پروژه است که بعد از اتمام ساخت و گرفتن پایان کار، اقدام به تفکیک واحدها می کنه تا خریداران بتونن سند بگیرن. تو قراردادهای خرید و فروش هم معمولاً این موضوع مشخص می شه که وظیفه اخذ صورت مجلس تفکیکی با کیه.

تفاوت تفکیک اولیه و تفکیک مجدد چیه؟

تفکیک اولیه همون تفکیکیه که برای اولین بار روی یه ملک انجام می شه تا به قطعات کوچکتر تقسیم بشه. مثلاً یه زمین رو برای اولین بار به 10 تا قطعه تقسیم می کنیم. اما تفکیک مجدد وقتیه که یه ملک قبلاً تفکیک شده، ولی بنا به دلایلی (مثلاً تغییر کاربری، تغییر در نقشه ها، یا نیاز به تقسیم بندی ریزتر)، دوباره می خوایم اون رو تفکیک کنیم. مثلاً یه قطعه زمین تفکیک شده رو که بزرگ تر از نیازمونه، دوباره به دو قطعه کوچکتر تقسیم می کنیم. هر دو تفکیک نیاز به طی کردن مراحل قانونی دارن.

نمونه صورت مجلس تفکیکی و راهنمای خوندنش

برای اینکه دید بهتری نسبت به صورت مجلس تفکیکی پیدا کنید، خوبه که بدونید این سند چه شکلیه و چه اطلاعاتی توش وجود داره. متاسفانه ما نمی تونیم اینجا فایل قابل دانلود نمونه واقعی رو براتون بذاریم، اما می تونیم اجزا و بخش های اصلیش رو براتون توضیح بدیم.

یه صورت مجلس تفکیکی معمولاً شامل سربرگ اداره ثبت اسناد و املاک، شماره و تاریخ صدور، و مشخصات کلی ملک اولیه (قبل از تفکیک) هست. بعدش، جزئیات هر قطعه تفکیک شده، دونه دونه و با دقت نوشته می شه. این جزئیات شامل موارد زیره:

• شماره قطعه: هر قطعه یا واحد، یه شماره منحصر به فرد داره.
• مساحت دقیق: مساحت هر واحد یا قطعه به متر مربع.
• حدود اربعه: مشخص می کنه که هر قطعه از کدوم چهار طرف به چی محدود می شه (مثلاً از شمال به خیابان، از جنوب به واحد بغلی، از شرق به حیاط، و از غرب به پله).
• نوع کاربری: مثلاً مسکونی، تجاری، انباری، پارکینگ.
• مشخصات بخش های اختصاصی: اگه واحد پارکینگ یا انباری داره، شماره و محل اون ها.
• مشخصات بخش های مشاعی: تو آپارتمان ها، لیستی از قسمت های مشترک مثل راه پله، آسانسور، حیاط، پشت بام و…
• سهم از عرصه و سایر قسمت های مشترک: مشخص می کنه که هر واحد چه سهمی از زمین (عرصه) و سایر بخش های مشترک داره.
• توضیحات و ملاحظات: هر نکته یا توضیح دیگه ای که لازمه، تو این قسمت نوشته می شه.

خوندن این سند نیاز به دقت داره، چون تمام جزئیات ملک شما بعد از تفکیک رو نشون می ده و مبنای صدور سندهای مجزا خواهد بود.

نتیجه گیری: گامی مطمئن به سوی مالکیت رسمی

خب دوستان، تا اینجا با هم صفر تا صد اخذ صورت مجلس تفکیکی رو بررسی کردیم. دیدیم که صورت مجلس تفکیکی چقدر توی معاملات ملکی و گرفتن سند مجزا برای هر قسمت از ملک، نقش حیاتی داره. این سند، هویت بخش قطعات تفکیک شده شماست و بدون اون، عملاً نمی تونید برای هر واحد یا قطعه زمین، سند رسمی بگیرید یا اون رو به صورت مستقل معامله کنید.

همونطور که متوجه شدید، این فرآیند مراحل اداری خاص خودش رو داره، از تهیه مدارک و نقشه ها تا مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت. نکته مهم اینه که هر مرحله باید با دقت و وسواس انجام بشه تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری بشه. هزینه های این کار هم بستگی به عوامل مختلفی مثل متراژ، کاربری و ارزش ملک داره.

امیدواریم این راهنمای جامع و به زبان خودمون، تونسته باشه تمام ابهامات شما رو برطرف کنه و یه نقشه راه واضح برای اخذ صورت مجلس تفکیکی رو براتون ترسیم کنه. یادتون باشه، تو کارهای حقوقی و ملکی، آگاهی و دقت حرف اول رو می زنه.

در نهایت، اگه با پرونده های پیچیده مواجه شدید یا سوالات جزئی تری داشتید، همیشه بهتره با یه کارشناس حقوقی یا مشاور املاک معتبر مشورت کنید تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری بشه. تیم ما همیشه آماده ست تا در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، کنار شما باشه.