دادخواست فروش مال مشاع: راهنمای کامل گام به گام تا رهایی از بن بست های مالکیت مشترک

تاحالا شده که شما و چند نفر دیگه، باهم صاحب یه ملک باشید و سر تقسیم یا فروش اون به بن بست بخورید؟ خب، این یکی از رایج ترین مشکلاتیه که تو مالکیت های مشترک پیش میاد. اگه راه حل دوستانه ای پیدا نشه، اون وقت باید سراغ یک راهکار قانونی و محکم بریم. اینجا دادخواست فروش مال مشاع مثل یه عصای جادویی عمل می کنه و به شما کمک می کنه تا از این وضعیت پیچیده خلاص بشید. این پروسه، هرچند ممکنه اولش کمی گیج کننده به نظر بیاد، ولی نگران نباشید، چون قدم به قدم باهاتون هستیم تا همه چیز رو شفاف و ساده توضیح بدیم.

حتماً اسم «مال مشاع» رو شنیدید؛ اصطلاحی که شاید تو دعواهای ورثه ای یا املاکی زیاد به گوشتون خورده باشه. ما در این مقاله می خواهیم خیلی خودمونی و کاربردی بهتون بگیم که مال مشاع چیه و چرا گاهی اوقات، وقتی هیچ راه دیگه ای نمونده، باید دست به دامن دادگاه بشید تا دستور فروش مال مشاع رو صادر کنه. از تعریف های اولیه گرفته تا مراحل پیچیده ی اداری و قضایی، هزینه ها، نکاتی که باید حواستون بهشون باشه و حتی یه نمونه دادخواست عملی رو براتون آماده کردیم تا بدون هیچ دغدغه ای، مسیر حقوقی تون رو روشن کنید. البته یادتون باشه که موضوعات حقوقی همیشه ظرافت های خاص خودشون رو دارن و داشتن یه وکیل خوب و کاربلد تو این مسیر، می تونه حسابی بهتون کمک کنه.

مال مشاع یعنی چی و چرا به دادخواست فروشش نیاز داریم؟

تصور کنید یه کیک رو دارید که بین چند نفر مشترکه، ولی هیچ خطی روش نکشیدید که سهم هرکس دقیقاً کدوم قسمته. هر کدوم از شما می تونه از کل کیک برداره، ولی نمی تونه بگه این تیکه مال منه و کس دیگه ای حق نداره بهش دست بزنه. مال مشاع هم دقیقاً همینه! وقتی دو یا چند نفر، مالکِ مشترک یک ملک (مثل زمین، خونه، مغازه) باشن، بدون اینکه سهم هر کدومشون دقیقاً از نظر فیزیکی جدا و مشخص شده باشه، به این ملک میگن مال مشاع. یعنی هر شریک، تو ذره ذره ی اون مال، شریکه و سهمش مشخصه ولی نه به صورت فیزیکی.

۱.۱. مال مشاع چیست؟ تعریفی ساده و کاربردی

مالکیت مشاع معمولاً به چند دلیل ایجاد میشه. شاید رایج ترینش، وقتیه که ارث به شما و بقیه وراث میرسه. یا ممکنه چند نفر با هم پول بذارن و ملکی رو بخرن. گاهی هم از طریق هبه (بخشش) یا وقف، این نوع مالکیت شکل می گیره. تو این وضعیت، هر کدوم از مالکین مشاعی، حقوق و محدودیت هایی دارن. مثلاً هیچ کس نمی تونه بدون اجازه بقیه، کل ملک رو بفروشه یا توش تصرفی انجام بده که به حق بقیه شرکا لطمه بزنه. ولی هر شریک می تونه سهم خودش رو از مال مشاع (نه از کل ملک) به شخص دیگه ای منتقل کنه.

۱.۲. چرا مالکین به دستور فروش روی می آورند؟ چالش ها و بن بست ها

خب، تا وقتی همه شرکا با هم کنار بیان و سر همه چیز به توافق برسن، مشکلی نیست. اما داستان از جایی شروع میشه که اختلاف ها زیاد میشن. مثلاً:

• بعضی ها میخوان ملک رو بفروشن، بعضی ها نه.
• سر مدیریت ملک، هزینه ها، یا اینکه کی از کدوم قسمت استفاده کنه، دعوا میشه.
• گاهی هم اصلاً خود ملک طوریه که نمیشه اون رو فیزیکی تقسیم کرد. مثلاً یه واحد آپارتمان رو چطوری میشه بین چند نفر تقسیم کرد که هر کدوم یه تیکه جدا داشته باشن؟

اینجاست که قضیه حسابی پیچیده میشه و اگه این بن بست ها حل نشن، مالکین مجبور میشن برای فروش مال مشاع بدون رضایت شریک، به دادگاه مراجعه کنن و دادخواست فروش مال مشاع بدن. یعنی از دادگاه میخوان که یه دستور صادر کنه تا ملک فروخته بشه و پولش بین شرکا تقسیم بشه. اینجوری دیگه کسی گیر نمی افته و حق کسی هم ضایع نمیشه.

مهمترین نکته: اگه شریک ها سر تقسیم یا فروش ملک به توافق نرسند یا ملک ذاتاً قابل افراز نباشه، تنها راهکار قانونی برای حل این مشکل، دادخواست فروش مال مشاع به دادگاهه.

گام اول و ضروری: افراز ملک مشاع و گواهی عدم افراز

قبل از اینکه اصلاً به فکر دادخواست فروش مال مشاع بیفتید، یه مرحله خیلی مهم هست که باید انجام بدید: افراز. افراز یعنی اینکه سهم هر کدوم از شرکا رو تو مال مشاع، از نظر فیزیکی جدا و مشخص کنیم. مثلاً اگه یه زمین بزرگ بین چند نفر مشترکه، افراز یعنی اون زمین رو به چند قطعه کوچکتر تقسیم کنیم و هر قطعه رو به یکی از شرکا بدیم.

۲.۱. افراز چیست و چه مراجعی صلاحیت رسیدگی دارند؟

موضوع افراز، خیلی مهمه چون تعیین می کنه که آیا اصلاً نیازی به فروش هست یا نه. اگه بشه ملک رو تقسیم کرد، خب چه بهتر! هرکی سهم خودش رو میگیره و میره پی کارش. اما اگه نشه، اون وقت مجبوری به دستور فروش ملک مشاع رو بیارید.

حالا سوال اینه که کجا باید درخواست افراز بدیم؟

• اداره ثبت اسناد و املاک: اگه جریان ثبتی ملک تموم شده باشه (یعنی ملک سند رسمی داشته باشه و سند معارض نداشته باشه) و هیچ کدوم از شرکا هم محجور (صغیر، مجنون یا غایب مفقودالاثر) نباشن، باید به اداره ثبت محلی که ملک توش قرار داره مراجعه کنید. این اصلِ کاره.
• دادگاه: در مواردی که جریان ثبتی ملک هنوز تموم نشده (مثلاً سند تک برگ صادر نشده)، یا سند معارض داره، یا یکی از شرکا محجور باشه، اینجا دیگه پای دادگاه میاد وسط و باید افراز ملک مشاع رو از دادگاه بخواهید.

۲.۲. شرایط و مراحل درخواست افراز در اداره ثبت

اگه شرایطش رو دارید که از طریق اداره ثبت اقدام کنید، این مراحل رو باید طی کنید:

1. درخواست کتبی: یه درخواست افراز کتبی آماده می کنید (بعضی ادارات فرم های خاص خودشون رو دارن) و مشخصات دقیق ملک و شرکا رو توش می نویسید.
2. مدارک لازم: سند مالکیت، کارت ملی متقاضی و آدرس دقیق بقیه شرکا رو باید همراه داشته باشید. اگه وکیل دارید، وکالت نامه هم لازمه.
3. کارشناس ثبت و نقشه برداری: اداره ثبت یه کارشناس می فرسته تا وضعیت ثبتی ملک رو بررسی کنه. اگه افراز ممکن باشه، یه نقشه بردار میره سر ملک و نقشه افرازی رو تهیه می کنه.
4. استعلام از شهرداری: نقشه تهیه شده برای شهرداری فرستاده میشه تا اونا هم نظرشون رو درباره امکان افراز یا ممنوعیت اون اعلام کنن.
5. تصمیم واحد ثبتی: نهایتاً اداره ثبت با توجه به همه این بررسی ها، تصمیم نهایی خودش رو اعلام می کنه. این تصمیم ظرف 10 روز قابل اعتراض در دادگاه صالحه قضاییه.

۲.۳. گواهی عدم افراز: مجوز ورود به دادگاه

حالا اگه اداره ثبت تشخیص بده که ملک قابل تقسیم نیست (مثل همون مثال آپارتمان که گفتیم)، چی میشه؟ اون وقت اداره ثبت یه گواهی عدم افراز یا تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک صادر می کنه. این گواهی خیلی مهمه، چون بدون اون، دادگاه اصلاً دادخواست فروش مال مشاع شما رو قبول نمی کنه. این گواهی در واقع مجوز شما برای ورود به مرحله بعدیه، یعنی دادگاه.

نکته کاربردی: حواستون باشه که گواهی عدم افراز، حکم صادر کردن برای شماست که برید دادگاه! بدون این گواهی، اقدام در دادگاه فایده ای نداره و وقت تون تلف میشه.

یه نمونه از این تصمیم واحد ثبتی رو براتون اینجا میاریم:

---

نمونه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک

اداره ثبت اسناد و املاک [نام منطقه]

بسمه تعالی

(تصمیم واحد ثبتی)

با توجه به درخواست خانم/آقای [نام متقاضی] به طرفیت سایر شرکا/مالکین مشاعی پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] مبنی بر تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی خود از پلاک مذکور، ضمن رسیدگی و بررسی سوابق موجود ملاحظه گردید ملک فوق طبق سند مالکیت صادره به صورت [نوع ملک و مشخصات فیزیکی، مثلاً ششدانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در طبقه اول به مساحت 100 متر مربع] می باشد.

لذا با عنایت به مراتب بالا و وضعیت پلاک مزبور از حیث نوع ملک و مساحت مورد تقاضا، پلاک ثبتی مذکور غیر قابل افراز تشخیص و اعلام می گردد.

نماینده ثبت: [امضا و نام]                                          نقشه بردار ثبت: [امضا و نام]

تصمیم واحد ثبتی فوق در اجرای مواد 5 و 6 آیین نامه قانون افراز به متقاضی افراز و سایر مالکین مشاعی برابر مقررات مذکور در ماده 6 آیین نامه اخیر ابلاغ می شود تا در صورت اعتراض برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه صالحه قضایی مراجعه نمایند.

رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه [نام منطقه] [نام شهرستان]

مخاطبین و آدرس:

• آقای/خانم [نام شریک ۱] به آدرس [آدرس شریک ۱]
• آقای/خانم [نام شریک ۲] به آدرس [آدرس شریک ۲]

---

ماهیت حقوقی دستور فروش و نکات کلیدی دادخواست

حالا که گواهی عدم افراز رو گرفتید و مطمئن شدید که ملک تون قابل تقسیم نیست، باید برید سراغ دادگاه. اما قبلش، لازمه که یه نکته خیلی مهم حقوقی رو در مورد ماهیت این پروسه بدونید تا تو راه سردرگم نشید و اشتباهی به ابطال دستور فروش ملک مشاع نرسید.

۳.۱. دستور فروش: نه حکم است و نه قرار! تفاوت های اساسی و آثار آن

شاید شنیده باشید که بعضی ها به اشتباه میگن حکم فروش ملک مشاع یا قرار فروش ملک مشاع. اما این درست نیست! طبق قانون و نظریه های مشورتی قوه قضائیه، دستور فروش ملک مشاع نه حکم محسوب میشه و نه قرار. بلکه صرفاً یک دستور قضاییه.

این تفاوت تو عمل خیلی مهمه:

• عدم نیاز به اجرائیه: وقتی دادگاه حکم صادر می کنه، برای اجرای اون باید اجرائیه هم صادر بشه. اما برای دستور فروش، نیازی به اجرائیه نیست و مستقیماً توسط دایره اجرای احکام دادگستری اجرا میشه.
• عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی: این مهمترین تفاوتشه! حکم های دادگاه معمولاً قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه های بالاتر هستن. اما از اونجایی که دستور فروش یک دستور قضاییه و نه حکم، قابلیت تجدیدنظرخواهی نداره. یعنی کسی نمی تونه به دیوان عالی کشور یا دادگاه تجدیدنظر بره و درخواست بازنگری کنه.

در واقع، درخواست فروش ملک مشاع، یک دعوای ترافعی (اختلافی) محسوب نمیشه که بخواد به صدور حکم یا قرار منجر بشه. دادگاه در وقت فوق العاده و بدون نیاز به دعوت از طرفین، این دستور رو صادر می کنه.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، شماره ۷/۹۹/۱۸۲۶ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۹: درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ هیأت وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

۳.۲. نکات مهم در تنظیم دادخواست فروش مال مشاع

حالا که ماهیت حقوقی رو فهمیدید، بریم سراغ اینکه چطور یک نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع رو تنظیم کنید:

• خواهان: شما یا هر کدوم از مالکین مشاعی که می خواید ملک فروخته بشه، می تونید خواهان باشید. لازم نیست همه شرکا با هم درخواست بدن.
• خوانده: اینجا نکته مهمیه! باید «تمامی» مالکین مشاعی دیگه رو به عنوان خوانده، طرف دعوا قرار بدید. اگه حتی یکی از شرکا رو فراموش کنید، دادخواست شما با مشکل روبرو میشه.
• خواسته: تو این قسمت باید دقیقاً بنویسید: تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع. حتماً مشخصات کامل و دقیق پلاک ثبتی و آدرس ملک رو هم ذکر کنید.
• دلایل و منضمات: این بخش، مدارک اثباتی شماست. مهمترین مدرک، گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت به همراه ابلاغیه اون به سایر شرکاست. سند مالکیت شما و اگه وکیل دارید، وکالتنامه وکیل هم باید ضمیمه بشه.
• شرح دادخواست: اینجا یه توضیح مختصر و مفید از وضعیت مالکیت، اینکه چرا ملک قابل افراز نیست، تلاش هایی که برای توافق کردید و نهایتاً دلیل لزوم دستور فروش رو می نویسید. لحن تون رو هم محترمانه و اداری نگه دارید.

نکته حقوقی خاص (وجود محجور): اگه بین مالکین، محجور (مثلاً یه بچه صغیر یا فردی که قوه عاقله نداره) وجود داشته باشه، دیگه نمی تونید اول برید سراغ اداره ثبت. تو این شرایط، باید مستقیماً به دادگاه مراجعه کنید و تو ستون خواسته، هم درخواست صدور گواهی افراز رو بنویسید و هم تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع رو. یعنی دادگاه هر دو مرحله رو با هم انجام میده.

نمونه کامل و عملی دادخواست دستور فروش مال مشاع

برای اینکه کارتون راحت تر باشه، یه نمونه دادخواست فروش مال مشاع عملی براتون آماده کردیم که می تونید ازش به عنوان الگو استفاده کنید. فقط کافیه اطلاعات مربوط به پرونده خودتون رو تو جای خالی ها پر کنید. یادتون باشه، هر پرونده ای ویژگی های خاص خودش رو داره، پس حتماً قبل از ارائه، با یه وکیل متخصص مشورت کنید.

۴.۱. قالب کلی دادخواست

یک دادخواست استاندارد، معمولاً شامل بخش های زیره:

1. مشخصات خواهان: (شما یا وکیل تان)
2. مشخصات خوانده: (همه مالکین دیگر)
3. خواسته: (آنچه از دادگاه می خواهید)
4. دلایل و منضمات: (مدارک و مستندات شما)
5. شرح دادخواست: (توضیح ماجرا)

۴.۲. نمونه دادخواست (با مثال فرضی و جای خالی برای پر کردن اطلاعات واقعی)

بسمه تعالی
دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شما]
کد ملی: [کد ملی شما]
نشانی: [آدرس کامل و دقیق شما]

خوانده:
۱. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شریک اول]
کد ملی: [کد ملی شریک اول]
نشانی: [آدرس کامل و دقیق شریک اول]

۲. نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شریک دوم]
کد ملی: [کد ملی شریک دوم]
نشانی: [آدرس کامل و دقیق شریک دوم]
(و هر تعداد شریک دیگر با همین فرمت)

وکیل (در صورت وجود):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
کد ملی: [کد ملی وکیل]
نشانی: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته:
تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع (پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی، مفروز و مجزی از [شماره اصلی مادر] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به نشانی: [آدرس دقیق ملک]).

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند مالکیت شما]
۲. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام منطقه ثبت] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] (به همراه تصویر ابلاغیه آن به خواندگان)
۳. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)
۴. سایر مدارک مرتبط (مانند گواهی انحصار وراثت در املاک ورثه ای – در صورت لزوم)

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] (یا: موکل اینجانب آقای/خانم [نام موکل] به وکالت از جانب ایشان) به موجب سند مالکیت پیوست، مالک [میزان سهم، مثلاً ۲ دانگ از ۶ دانگ مشاع] از پلاک ثبتی [شماره فرعی] فرعی از [شماره اصلی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به نشانی [آدرس ملک] می باشم.
مالکیت اینجانب (یا موکل) بر پلاک فوق الذکر، به صورت مشاعی با خواندگان محترم (آقایان/خانم ها [نام خواندگان]) است.
نظر به اینکه ادامه مشارکت و تصرف در ملک مشاعی به دلایل [توضیح مختصر مشکلات و اختلافات، مثلاً: عدم توافق بر سر نحوه استفاده و بهره برداری از ملک، یا نیاز به نقدینگی و عدم امکان فروش توافقی] با چالش مواجه گردیده و از طرفی، پلاک ثبتی مذکور به لحاظ [علت غیرقابل افراز بودن، مثلاً: متراژ کم یا نوع کاربری آپارتمان] قابلیت افراز فیزیکی را ندارد، اینجانب (یا موکل) درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک [نام منطقه ثبت] نمودم.
اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام منطقه ثبت] نیز پس از بررسی های لازم، طی گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی]، غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور را تأیید و این تصمیم به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ گردیده و در مهلت قانونی نیز اعتراضی نسبت به آن صورت نگرفته است (یا: در صورت اعتراض، حکم دادگاه مبنی بر تأیید تصمیم ثبتی قطعی شده است).
با توجه به اینکه امکان افراز فیزیکی ملک وجود نداشته و توافقی نیز برای فروش مال مشاع حاصل نگردیده، لذا چاره ای جز تقدیم این دادخواست جهت صدور دستور فروش ملک مشاع باقی نمانده است.
لذا از محضر محترم دادگاه، مستنداً به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش پلاک ثبتی فوق الذکر و تقسیم ثمن حاصل از فروش، وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام،
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضا]
[تاریخ]

توضیحات تکمیلی برای هر بخش از نمونه دادخواست:

• خواهان/خوانده: حتماً مشخصات کامل شامل کد ملی و آدرس پستی دقیق رو وارد کنید. ابلاغ اوراق قضایی به همین آدرس ها انجام میشه.
• خواسته: این جمله رو به هیچ وجه تغییر ندید. دقیقاً باید همین باشه: تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع.
• دلایل و منضمات: هر مدرکی که دارید و فکر می کنید می تونه به پرونده کمک کنه رو ضمیمه کنید. اصل گواهی عدم افراز رو حتماً همراه داشته باشید.
• شرح دادخواست: این قسمت باید روشن و مختصر باشه. نیازی به طولانی کردن مطلب نیست. فقط حقایق مهم رو بیان کنید و به تلاش های قبلی برای افراز یا توافق اشاره کنید.

روند رسیدگی در دادگاه و مراحل اجرایی پس از صدور دستور فروش

بعد از اینکه دادخواست فروش مال مشاع رو تقدیم دادگاه کردید، حالا نوبت دادگاهه که دست به کار بشه. این مرحله خودش چند بخش مهم داره که هر کدوم رو براتون توضیح می دیم.

۵.۱. فرآیند رسیدگی در دادگاه

همونطور که گفتیم، دادگاه برای دستور فروش ملک مشاع، رسیدگی ترافعی (دعوای بین دو طرف) نداره. یعنی:

1. استعلام وضعیت ثبتی: دادگاه اول یه استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک میگیره تا مطمئن بشه که وضعیت ثبتی ملک درسته و مشکلی نداره.
2. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: بعد از تایید وضعیت ثبتی، دادگاه موضوع رو به یه کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میده. کارشناس وظیفه داره ملک رو بازدید کنه، ارزش واقعی اون رو برآورد کنه و قیمت پایه برای فروش رو تعیین کنه. این مرحله برای هزینه دستور فروش ملک مشاع هم مهمه چون هزینه های کارشناسی باید پرداخت بشه.
3. رسیدگی در وقت فوق العاده: دادگاه این پرونده ها رو تو وقت فوق العاده بررسی می کنه. یعنی نیازی به تعیین جلسه دادگاه و دعوت از طرفین نیست. بعد از دریافت نظر کارشناس و بررسی مدارک، قاضی دستور فروش رو صادر می کنه.

۵.۲. قیمت گذاری ملک و حق اعتراض مالکین

تعیین قیمت ملک یه مرحله حساس و حیاتیه، چون مستقیماً رو منافع شما تاثیر میذاره. کارشناس رسمی دادگستری با بررسی دقیق ملک، از جمله موقعیت، متراژ، کاربری، وضعیت بنا و عوامل دیگه، یه قیمت پایه رو تعیین می کنه.

• ابلاغ نظریه کارشناسی: بعد از اینکه کارشناس نظرش رو اعلام کرد، این نظر به همه مالکین ابلاغ میشه.
• حق اعتراض: شما یا سایر شرکا، معمولاً ۳ روز کاری فرصت دارید که به این قیمت اعتراض کنید. اگه فکر می کنید قیمت تعیین شده منصفانه نیست، می تونید اعتراض خودتون رو ثبت کنید.
• ارجاع به هیئت سه نفره: در صورت اعتراض موجه، پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره ارجاع داده میشه تا اونا هم ملک رو بررسی کنن و نظر نهایی رو بدن. این پروسه میتونه مدت زمان تقریبی صدور و اجرای دستور فروش رو طولانی تر کنه.

۵.۳. مزایده عمومی و فروش نهایی

بعد از اینکه قیمت پایه نهایی شد و همه چیز برای فروش آماده بود، نوبت به مرحله مزایده ملک مشاع میرسه که توسط اجرای احکام دادگستری برگزار میشه:

• انتشار آگهی مزایده: آگهی مزایده تو روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر رسانه های قانونی منتشر میشه. این آگهی شامل مشخصات ملک، قیمت پایه و شرایط شرکت در مزایده ست.
• برگزاری مزایده: تو تاریخ مشخص شده، مزایده برگزار میشه و هر کسی که قصد خرید ملک رو داشته باشه، می تونه پیشنهاد قیمت بده. ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشه.
• شرکت مالکین در مزایده: نکته جالبی که وجود داره اینه که خود شما و سایر مالکین مشاعی هم می تونید تو مزایده شرکت کنید و اگه خواستید، ملک رو بخرید.

۵.۴. تقسیم عواید حاصل از فروش

بالاخره ملک فروخته شد و پولش هم تو صندوق اجرای احکام منتظره. حالا باید این پول بین شما تقسیم بشه:

• کسر هزینه ها: اول از همه، هزینه های قانونی مثل نیم عشر اجرایی (حق الاجرا)، حق الزحمه کارشناس، هزینه های آگهی مزایده و سایر مالیات ها و عوارض مربوط به نقل وانتقال ملک، از مبلغ کل کسر میشه.
• تقسیم وجوه: بعد از کسر این هزینه ها، مبلغ خالص باقی مونده، به نسبت سهم هر کدوم از شما، بین تون تقسیم میشه.
• مدارک لازم برای اثبات سهم: اگه ملک ورثه ای باشه، گواهی انحصار وراثت برای اثبات سهم هر وارث لازمه. تو بقیه موارد هم، سند مالکیت یا سایر اسناد معتبر، سهم شما رو مشخص می کنه.

نکات حقوقی ویژه و ابهامات رایج در دادخواست فروش مال مشاع

خب، تا اینجا روند کلی دادخواست فروش مال مشاع رو فهمیدیم. اما همونطور که گفتیم، تو مسائل حقوقی همیشه یه سری نکات ریز و درشت وجود داره که دونستنشون حسابی به کارتون میاد. بیاین چند تا از مهم ترین این نکات رو با هم بررسی کنیم.

۶.۱. آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

قبلاً هم اشاره کردیم، ولی چون خیلی مهمه، دوباره تکرار می کنیم: دستور فروش، نه حکم هست و نه قرار. این یه دستور قضاییه. معنی این حرف چیه؟

معنیش اینه که بر اساس ماده ۳۳۱ و ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی، فقط حکم ها و بعضی از قرارها قابلیت تجدیدنظرخواهی دارن. اما دستور فروش ملک مشاع، چون یک دستوره، قابل تجدیدنظرخواهی نیست. یعنی نمی تونید به دادگاه تجدیدنظر شکایت کنید که چرا این دستور صادر شده.

البته این به این معنی نیست که هیچ راهی برای اعتراض نیست! می تونید به نظریه کارشناسی در مورد قیمت گذاری اعتراض کنید که قبلاً توضیح دادیم، یا اگه تو مراحل اجرایی بعد از صدور دستور، خطایی صورت بگیره (مثلاً تو مزایده یا تقسیم پول)، می تونید از طریق اجرای احکام پیگیری کنید. اما اصلِ دستور فروش، قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

۶.۲. آیا صدور دستور فروش برای ملک در رهن یا توقیف امکان پذیر است؟

این سوال خیلی از افرادیه که ملک مشاعشون در رهن بانکه یا به دلایلی توقیف شده. قبلاً روال دادگاه ها تو این مورد متفاوت بود، بعضی ها می گفتن باید اول رهن یا توقیف برطرف بشه، بعد دستور فروش صادر بشه. اما جدیدترین نظریه مشورتی قوه قضائیه (شماره ۷/۱۴۰۲/۶۴ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۰۲) شفاف سازی کرده:

«صدور دستور فروش ملک مشاع (حتی اگر ملک در رهن یا توقیف باشه) بلامانعه. البته این فروش باید با حفظ حقوق مرتهن (بانک یا طلبکار) و یا توقیف کننده انجام بشه. یعنی پول حاصل از فروش، اول به طلبکار یا بانک پرداخت میشه و بعد اگه چیزی باقی موند، بین مالکین تقسیم میشه.»

پس نگران نباشید، اگه ملک تون در رهن یا توقیف هم هست، باز هم می تونید دادخواست فروش مال مشاع رو مطرح کنید.

۶.۳. آیا با سند عادی می توان درخواست فروش ملک مشاع را مطرح کرد؟

برای اینکه دادگاه دستور فروش ملک مشاع رو صادر کنه، شما حتماً باید مالک رسمی باشید. یعنی سند رسمی مالکیت داشته باشید. اگه فقط با یه سند عادی (قولنامه) مالک هستید، متاسفانه نمی تونید مستقیماً درخواست دستور فروش بدید.

تو این حالت، اول باید یه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید تا سند رسمی به نام شما صادر بشه. بعد از اینکه مالک رسمی شدید، اون وقت می تونید دادخواست فروش مال مشاع رو پیگیری کنید.

۶.۴. آیا ورثه می توانند به جای تقسیم ترکه، دستور فروش ملک مورثی را درخواست کنند؟

یکی از رایج ترین مواردی که مالکیت مشاعی ایجاد میشه، از طریق ارثه. اگه شما و خواهر و برادرهاتون یه ملک از پدرتون به ارث بردید و سر تقسیم اون به مشکل خوردید، سوال پیش میاد که آیا میشه دستور فروش ملک مشاع ورثه ای رو درخواست کرد؟

جواب اینه که بهتره تو این موارد، اول تقسیم ترکه رو مطرح کنید. تقسیم ترکه، یه فرآیند جامع تره که تمام اموال و دیون متوفی رو در بر می گیره. اگه تو فرآیند تقسیم ترکه مشخص شد که ملک قابل تقسیم نیست، اون وقت دادگاه خودش دستور فروش ملک رو صادر می کنه. پس مستقیم رفتن سراغ دستور فروش تو این موارد، ممکنه با مشکل روبرو بشه.

۶.۵. تفاوت فروش سهم از مال مشاع با دستور فروش کل مال مشاع

این دو تا با هم فرق دارن:

• فروش سهم از مال مشاع: شما به عنوان مالک، حق دارید سهم خودتون رو (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) به یه نفر دیگه بفروشید. برای این کار نیازی به اجازه سایر شرکا ندارید، البته سایر شرکا حق شفعه دارن که اولویت خرید رو بهشون میده. این فروش، فقط سهم شما رو منتقل می کنه و ماهیت مشاعی ملک رو تغییر نمیده.
• دستور فروش کل مال مشاع: این همون چیزیه که ما داریم در موردش حرف می زنیم. یعنی کل ملک (که قابل افراز نیست) به دستور دادگاه فروخته میشه و پولش بین همه مالکین تقسیم میشه. اینجا دیگه سهمی از ملک منتقل نمیشه، بلکه کل ملک از حالت مشاع خارج میشه.

۶.۶. هزینه ها و مالیات های مرتبط با فرآیند دستور فروش و مزایده

هیچ کار حقوقی ای بدون هزینه نیست! هزینه دستور فروش ملک مشاع شامل موارد زیر میشه:

• هزینه دادرسی: این هزینه رو موقع تقدیم دادخواست پرداخت می کنید.
• حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری: برای قیمت گذاری ملک. این هزینه با توجه به ارزش ملک تعیین میشه.
• هزینه های آگهی مزایده: برای انتشار آگهی تو روزنامه.
• نیم عشر اجرایی (حق الاجرا): این هزینه، یک بیستم مبلغ مزایده ست که توسط اجرای احکام دریافت میشه.
• مالیات نقل و انتقال: وقتی ملک فروخته میشه، مالیات نقل و انتقال به عهده فروشنده (یعنی همه مالکین مشاعی) هست که از سهمشون کسر میشه.
• حق الزحمه وکیل: اگه وکیل داشته باشید، باید حق الزحمه ایشون رو هم پرداخت کنید که بر اساس تعرفه یا توافق شما تعیین میشه.

پیشنهاد می کنیم قبل از اقدام، یه برآورد تقریبی از تمام این هزینه ها داشته باشید تا غافلگیر نشید.

۶.۷. مدت زمان تقریبی صدور و اجرای دستور فروش

این سوالیه که جواب دقیقی نداره و مدت زمان تقریبی صدور و اجرای دستور فروش به عوامل مختلفی بستگی داره:

• شلوغی دادگاه: بعضی دادگاه ها پرونده های بیشتری دارن و ممکنه رسیدگی طولانی تر بشه.
• پیچیدگی پرونده: اگه مثلاً شرکای زیادی باشید یا بحث محجور وجود داشته باشه، کار پیچیده تر میشه.
• اعتراض به نظریه کارشناسی: اگه به قیمت گذاری اعتراض کنید و پرونده بره هیئت سه نفره، زمان بیشتری می بره.
• مراحل مزایده: پیدا کردن خریدار مناسب و طی کردن مراحل مزایده هم زمان بره.

اما به طور کلی، از زمان تقدیم دادخواست تا نهایی شدن فروش و تقسیم پول، ممکنه چند ماه تا حتی بیش از یک سال طول بکشه. اینجا نقش وکیل متخصص در مراحل فروش ملک مشاع از طریق دادگاه برای سرعت بخشیدن به کار، خیلی پررنگ میشه.

۶.۸. آیا نسبت به حق سرقفلی می توان درخواست فروش مشاع داد؟

درخواست فروش مال مشاع، معمولاً برای عرصه و اعیان (خود زمین و ساختمان) یک ملکه. اما اگه بحث «حق سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه» مطرح باشه، قضیه کمی فرق می کنه.

حق سرقفلی ماهیت متفاوتی از مالکیت خود ملکه و قانون افراز و فروش املاک مشاع، مستقیماً شامل اون نمیشه. تو این موارد، اگه بین شرکا سر حقوق سرقفلی اختلاف پیش بیاد، باید با دادخواست الزام به تجویز انتقال منافع یا موارد مشابه، از طریق دادگاه پیگیری کرد. طبق نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه (شماره 7/1402/97 مورخ 1402/07/04)، دادگاه باید صریحاً حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثنا کند و صرفاً مالکیت ملک مشاع (بدون سرقفلی) به مزایده گذاشته می شود.

نقش حیاتی وکیل متخصص در فرآیند دادخواست فروش مال مشاع

شاید بعد از خوندن این همه پیچ و خم قانونی، با خودتون بگید: وای چقدر سخته، از پسش بر نمیام! خب حق دارید! مسائل حقوقی، مخصوصاً اونایی که با ملک و املاک سروکار دارن، واقعاً پیچیده اند. اینجاست که وجود یه وکیل متخصص و کاربلد، نه تنها کار رو راحت تر می کنه، بلکه خیال تون رو هم از بابت خیلی چیزا آسوده می کنه.

۷.۱. چرا همکاری با وکیل متخصص ضروری است؟

یه وکیل خوب، مثل یه نقشه خوان باتجربه تو یه مسیر کوهستانی می مونه؛ راه رو بهتر میشناسه و نمی ذاره گم بشید. دلایل اصلی ضرورت حضور وکیل در پرونده دادخواست فروش مال مشاع:

• مدیریت پیچیدگی های قانونی: وکیل به تمام قوانین و رویه های قضایی مسلطه و می تونه پرونده شما رو به بهترین شکل ممکن پیش ببره.
• کاهش زمان و هزینه ها: اشتباهات قانونی می تونن پرونده رو طولانی و هزینه ها رو چندین برابر کنن. وکیل با جلوگیری از این اشتباهات، هم وقت و هم پول شما رو حفظ می کنه.
• حفظ حداکثری حقوق شما: وکیل نماینده قانونی شماست و تمام تلاشش رو می کنه که حقوق شما تو این فرآیند، به طور کامل حفظ بشه.
• نقش در مذاکره: اگه بین شرکا اختلاف نظر یا تنش وجود داشته باشه، وکیل می تونه به عنوان یه واسطه حرفه ای، مذاکرات رو مدیریت کنه و حتی به توافق دوستانه هم کمک کنه.

۷.۲. وظایف کلیدی وکیل در هر مرحله

یک وکیل متخصص فروش مال مشاع، تو هر مرحله از کار، مسئولیت های مهمی رو به عهده داره:

1. مشاوره اولیه و ارزیابی پرونده: وکیل ابتدا با شما صحبت می کنه، مدارک تون رو بررسی می کنه و یه تصویر کلی از وضعیت پرونده بهتون میده.
2. تنظیم حرفه ای دادخواست: تنظیم درست و اصولی دادخواست فروش مال مشاع که تمامی نکات حقوقی توش رعایت شده باشه، کار وکیله.
3. پیگیری مستندات: جمع آوری گواهی عدم افراز، استعلام های ثبتی و بقیه مدارک، از وظایف وکیله.
4. حضور فعال در جلسات کارشناسی و مزایده: وکیل می تونه در مراحل کارشناسی و مزایده حضور داشته باشه و از منافع شما دفاع کنه.
5. اعتراض به نظریه کارشناسی: اگه قیمت گذاری منصفانه نباشه، وکیل می دونه چطور و با چه مستنداتی اعتراض کنه.
6. نمایندگی قانونی: وکیل تو تمامی جلسات دادگاه و اجرای احکام، به جای شما حضور پیدا می کنه.

۷.۳. معیارهای انتخاب وکیل متخصص در این حوزه

برای اینکه بهترین وکیل رو برای پرونده تون انتخاب کنید، به این ویژگی ها توجه کنید:

• تخصص در امور ملکی: وکیلی رو انتخاب کنید که سابقه و تجربه زیادی تو دعاوی ملکی، مخصوصاً فروش مال مشاع، داشته باشه.
• شهرت و اعتبار: از دوستان و آشنایان یا طریق جستجو، درباره شهرت و اعتبار وکیل تحقیق کنید.
• مهارت های ارتباطی: وکیل باید بتونه به خوبی با شما ارتباط برقرار کنه و مسائل پیچیده رو به زبان ساده توضیح بده.
• صداقت و شفافیت: وکیل خوب، تو همه مراحل، هزینه ها و پیشرفت پرونده با شما صادق و شفاف خواهد بود.

۷.۴. شفافیت در هزینه های وکالت و قرارداد با وکیل

هزینه های وکالت با توجه به پیچیدگی پرونده، مدت زمان رسیدگی و تعرفه های قانونی متفاوته. حتماً قبل از شروع کار، در مورد تمامی هزینه ها (شامل حق الوکاله، هزینه های دادرسی، کارشناسی و…) با وکیل تون به توافق برسید و یه قرارداد کتبی و شفاف داشته باشید. این کار از بروز هرگونه سوءتفاهم در آینده جلوگیری می کنه.

با همکاری یک وکیل متخصص، فرآیند پر چالش دادخواست فروش مال مشاع، به مسیری هموارتر و قابل پیش بینی تر تبدیل میشه و می تونید با آرامش خاطر بیشتری، به نتیجه دلخواه برسید.

نتیجه گیری

دیدیم که دادخواست فروش مال مشاع، راهکاری قانونی و البته ضروریه برای وقتی که مالکیت مشترک به بن بست میرسه و توافق بین شرکا یا افراز فیزیکی ملک امکان پذیر نیست. از تعریف اولیه مال مشاع گرفته تا مراحل درخواست افراز در اداره ثبت، اهمیت گواهی عدم افراز، تفاوت دستور فروش با حکم و قرار قضایی، و بالاخره روند رسیدگی در دادگاه و مزایده، همه رو با جزئیات بررسی کردیم.

این فرآیند، هرچند ممکنه در نگاه اول پیچیده به نظر برسه، اما با آگاهی از قوانین و مراحلش، کاملاً قابل پیگیریه. یادتون باشه که نکات مهمی مثل اعتراض به دستور فروش ملک مشاع (که فقط به نظریه کارشناسی امکان پذیره)، یا وضعیت ملک در رهن یا توقیف، باید به دقت مورد توجه قرار بگیره. از هزینه های دادرسی و کارشناسی گرفته تا مالیات نقل وانتقال، همه جزء مواردی هستن که باید قبل از شروع کار، برآورد بشن.

در نهایت، اگر شما هم درگیر چنین موقعیتی هستید، اکیداً توصیه می کنیم که قبل از هر اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص فروش مال مشاع مشورت کنید. تجربه و تخصص وکیل، می تونه مسیر پیش روی شما رو هموارتر کنه، از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کنه و حقوق شما رو به بهترین شکل ممکن حفظ کنه. برای مشاوره تخصصی و گام برداشتن در این مسیر با اطمینان خاطر، وقت رو از دست ندید و همین الان با یک وکیل معتبر تماس بگیرید.