دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اگه ملکی رو با قولنامه یا مبایعه نامه خریدی و فروشنده حاضر به زدن سند رسمی به اسمت نیست، تنها راه قانونی که داری اینه که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو از طریق دادگاه پیگیری کنی. این دادخواست بهت کمک می کنه تا مالکیتت رو رسمی کنی و از حق و حقوقت دفاع کنی.

خرید و فروش ملک، یکی از مهم ترین و بزرگ ترین معاملات زندگی خیلی از ماهاست. پولی که برای خونه یا زمینمون می دیم، معمولا پس انداز سال ها تلاشمونه، برای همین هم، طبیعیه که دغدغه اصلی بعد از معامله، داشتن یه سند رسمی و مطمئن باشه. متاسفانه، گاهی وقتا اوضاع اون طوری که انتظار داریم پیش نمیره و فروشنده به هر دلیلی از زیر تعهدش برای انتقال سند رسمی شونه خالی می کنه. تو این شرایط، دل آدم شور میفته که نکنه سرش کلاه رفته باشه یا سرمایه اش به باد بره. اما نگران نباشید، چون قانون برای این مشکل هم یه راهکار حقوقی پیش بینی کرده: دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک.

این دادخواست، همون طناب نجاتیه که به خریدار کمک می کنه تا فروشنده ای که زیر قولش زده رو مجبور کنه سند رو به نامش کنه. توی این مقاله قراره حسابی در مورد این دادخواست حرف بزنیم. از اینکه اصلا سند رسمی چی هست و چرا اینقدر مهمه، تا چطوری قبل از اینکه کار به دادگاه بکشه از این مشکلات پیشگیری کنیم. بعدش هم میریم سراغ مراحل قدم به قدم طرح دعوا، مدارکی که لازم داری، هزینه هاش، دادگاهی که باید بری و حتی چالش هایی که ممکنه سر راهت قرار بگیره. هدفمون اینه که وقتی این مقاله رو خوندی، دیگه هیچ سوالی برات بی جواب نمونه و با خیال راحت و اطلاعات کامل، راه درست رو برای گرفتن حقت انتخاب کنی.

سند رسمی ملک چیست و چرا حیاتی است؟

سند رسمی ملک، برگه هویتی ملکه؛ یعنی همون چیزی که نشون می ده چه کسی مالک قانونی یه زمین یا خونه است. برخلاف یه برگه معمولی که خودمون ممکنه بین همدیگه رد و بدل کنیم (بهش می گن سند عادی یا قولنامه)، سند رسمی توی یه جای رسمی مثل دفترخونه یا اداره ثبت اسناد و املاک و توسط یه کارمند دولتی که صلاحیت این کارو داره، تنظیم و ثبت میشه. این رسمیت باعث میشه که اعتبار خیلی بالایی داشته باشه و هیچ کس نتونه به راحتی اون رو زیر سوال ببره.

حالا چرا این سند اینقدر حیاتیه؟ خب، دلایلش خیلی واضحه:

• اعتبار قانونی بالا: اگه خدای نکرده بین شما و فروشنده اختلافی پیش بیاد، سند رسمی مثل یه کوه پشت شماست و توی دادگاه حرف اول رو می زنه. سند عادی این اعتبار رو نداره و ممکنه اثباتش سخت تر باشه.
• قدرت اجرایی: با سند رسمی، شما می تونید هر اقدامی مثل رهن دادن، اجاره دادن، فروش مجدد یا حتی گرفتن وام رو به راحتی انجام بدید. بدون سند رسمی، این کارها یا غیرممکنه یا با دردسرهای زیادی همراهه.
• جلوگیری از کلاهبرداری: داشتن سند رسمی، جلوی سوءاستفاده های احتمالی و فروش چندباره یه ملک رو می گیره. وقتی سند به نام شماست، فروشنده قبلی دیگه هیچ ادعایی نمی تونه داشته باشه.
• ثبات مالکیت: با سند رسمی، مالکیت شما کاملاً تثبیت شده و از هرگونه تعرض یا ادعای بی پایه و اساس در امان می مونه.

پس اگه ملکی رو خریدی و سندش رو به نامت نزدن، بدون که باید سریع تر دست به کار بشی و این مشکل رو حل کنی. همونطور که گفتیم، اگه فروشنده نخواست سند رو به نامت بزنه، اونجاست که پای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک به میون میاد.

جایگاه حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

توی دنیای حقوق، دعاوی رو به دو دسته منقول و غیرمنقول تقسیم می کنن. مال منقول، اون چیزیه که می شه جابه جاش کرد، مثل ماشین یا پول. اما مال غیرمنقول، مثل اسمش، ثابت و غیرقابل انتقاله؛ مثل زمین، خونه یا آپارتمان. حالا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک جزو کدوم دسته است؟

خب، جواب ساده است: این دعوا، یک دعوای غیرمنقول محسوب میشه. دلیلش هم واضحه؛ چون موضوع دعوا، خودش یک مال غیرمنقوله (یعنی ملک). این طبقه بندی توی قانون هم به صراحت اومده و تبعات مهمی داره. مهم ترین تبعاتش اینه که دادگاهی که باید به این دعوا رسیدگی کنه، حتماً باید دادگاه همون محلی باشه که ملک توش قرار گرفته. یعنی اگه خونت توی شیرازه، نمی تونی بری دادگاه تهران دادخواست بدی. این خیلی مهمه و حواست باید بهش باشه.

پیشگیری بهتر از درمان: راهکارهای طلایی برای خریداران

ضرب المثل قدیمی می گه: «پیشگیری بهتر از درمانه.» این جمله تو خرید و فروش ملک، مثل طلاست. اگه از اول حواست حسابی جمع باشه، شاید هیچ وقت کار به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم نکشه و از دردسرهای دادگاه و وکیل و انتظار نجات پیدا کنی. پس بیا با هم چند تا راهکار طلایی رو مرور کنیم که حسابی به دردت می خوره.

قبل از امضای مبایعه نامه، این ها رو حتماً چک کن:

قبل از اینکه قلم به دست بگیری و پای یه مبایعه نامه رو امضا کنی، مثل یه کارآگاه حرفه ای، همه چیزو زیر ذره بین ببر. اصلاً عجله نکن و مطمئن شو که داری درست ترین تصمیم رو می گیری:

1. استعلام دقیق وضعیت ثبتی ملک: این مهم ترین قدمه! باید بری اداره ثبت اسناد و املاک یا از طریق دفاتر الکترونیک قضایی، از وضعیت سند ملک استعلام بگیری. مطمئن شی که ملک تو رهن بانک نیست، توقیف نشده، اوقافی نیست و بدهی مالیاتی نداره. اگه ملک تو رهن باشه، یعنی فروشنده ازش وام گرفته و تا وام تسویه نشه، سندش آزاد نمیشه.
2. احراز هویت کامل و بررسی اهلیت قانونی فروشنده: حتماً و حتماً مدارک هویتی فروشنده (کارت ملی و شناسنامه) رو با دقت چک کن. مطمئن شی که خودش فروشنده است و اگه وکیل داره، وکالت نامه ش رو بررسی کن که معتبر و جامع باشه. حواست باشه که طرف معامله، محجور نباشه (یعنی عاقل و بالغ باشه) و صلاحیت قانونی معامله رو داشته باشه.
3. مطابقت مشخصات ملک با سند و بازدید دقیق: سند ملک رو بگیر و مشخصاتی مثل متراژ، پلاک ثبتی، آدرس دقیق و نوع کاربری (مسکونی، تجاری و…) رو با چیزی که داری می بینی و بهت نشون دادن، تطبیق بده. حتماً از ملک بازدید کامل داشته باشی و مطمئن بشی که همون ملکیه که تو سنده.
4. اصالت سند: از اداره ثبت، استعلام اصالت سند رو بگیر. گاهی افراد با اسناد جعلی یا دستکاری شده ممکنه بخوان کلاهبرداری کنن.

در هنگام تنظیم مبایعه نامه، این نکات رو جدی بگیر:

مبایعه نامه، مهم ترین مدرک بین شما و فروشنده است. هرچی این سند دقیق تر و کامل تر باشه، راه رو برای مشکلات بعدی می بنده:

• درج دقیق مشخصات: اسم و فامیل کامل، کد ملی، آدرس دقیق شما و فروشنده، مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، متراژ، آدرس پستی)، ثمن معامله (قیمت کل)، نحوه پرداخت (چند قسط، چه تاریخ هایی) و مهم تر از همه، «مواعد انتقال سند» (یعنی چه تاریخی باید سند به نامت زده بشه) باید با جزئیات کامل و بدون ابهام نوشته بشن.
• تعیین وجه التزام بالا برای تاخیر در تنظیم سند: یه بند حتماً تو مبایعه نامه بذارید که اگه فروشنده تو تاریخ مقرر برای تنظیم سند حاضر نشد، باید روزانه یا ماهیانه مبلغ مشخصی به عنوان «وجه التزام» یا جریمه به شما پرداخت کنه. این وجه باید اونقدر بالا باشه که فروشنده رو مجبور به انجام تعهدش کنه.
• تکلیف اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: اگه ملک نوسازه یا پیش خرید کردی، حتماً مشخص کن که گرفتن گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها) به عهده کیه و تو چه زمانی باید انجام بشه. بدون این مدارک، سند قابل انتقال نیست.
• شرط حضور در دفترخانه خاص: تو مبایعه نامه قید کن که هر دو طرف تو تاریخ مشخصی باید تو یه دفترخونه مشخص حاضر بشن. حتی شماره دفترخونه رو هم بنویس.
• امضای مبایعه نامه در دفاتر املاک دارای کد رهگیری: حتماً مبایعه نامه رو توی بنگاه های املاک معتبر که کد رهگیری صادر می کنن، امضا کن. کد رهگیری، اعتبار معامله رو بیشتر می کنه و جلوی خیلی از مشکلات رو می گیره.
• عدم پرداخت کامل ثمن پیش از انتقال سند: این یه اهرم فشار خیلی قویه! یه بخش از پول رو (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد) نگه دار برای روزی که سند رو به نامت می زنن تو دفترخونه. اینجوری فروشنده انگیزه بیشتری برای انجام تعهدش داره.

همیشه قبل از هرگونه معامله بزرگ ملکی، با یک وکیل متخصص مشورت کنید. هزینه مشاوره در مقابل ضررهای احتمالی بعدی، ناچیز است.

یادت باشه، اگه این قدم ها رو درست برداری، احتمالاً دیگه نیازی به رفت و آمدهای دادگستری و طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک پیدا نمی کنی. اینجوری هم وقتت سیو میشه، هم پولت و هم آرامشت.

شرایط، مراحل و مدارک دعوا

حالا فرض کنیم که همه کارها رو کردی، اما متاسفانه فروشنده باز هم زیر قولش زد و کار به دادگاه کشید. تو این بخش می خوایم قدم به قدم ببینیم چه شرایطی لازمه، چه مراحلی داره و چه مدارکی باید برای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک آماده کنی.

شرایط اساسی و اختصاصی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای اینکه بتونی این دادخواست رو بدی و نتیجه بگیری، یه سری شرایط کلی و یه سری شرایط خاص لازم داری:

1. شرایط عمومی:
   • ذی نفع بودن خواهان: یعنی باید ثابت کنی که خودت ذی نفع هستی و این ملک رو خریدی.
   • اهلیت قانونی: باید عاقل و بالغ باشی و از نظر قانونی مشکلی برای طرح دعوا نداشته باشی.
   • برخورداری از مدارک کافی: باید مدارک لازم برای اثبات ادعات رو داشته باشی (که جلوتر توضیح میدیم).
2. شرایط اختصاصی:
   • وجود قرارداد معتبر: مهم ترین چیز همون مبایعه نامه یا قولنامه است که بین شما و فروشنده بسته شده. این قرارداد باید معتبر باشه.
   • مالکیت رسمی فروشنده (یا اثبات سلسله ایادی): باید ثابت بشه که فروشنده خودش مالک رسمی ملک بوده. اگه فروشنده سند رسمی نداشته و ملک رو از نفر قبلی با سند عادی خریده، باید اول دعوای اثبات بیع (یعنی اثبات اینکه معامله انجام شده) رو هم مطرح کنی.
   • آماده بودن ملک برای انتقال: ملک نباید تو رهن یا توقیف باشه. اگه نوسازه، باید گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی داشته باشه (اگه نداشت، باید همزمان درخواست الزام به اخذ اونها رو هم بدی).
   • امتناع فروشنده: باید ثابت کنی که فروشنده حاضر به انتقال سند نیست. بهترین راهش هم گرفتن «گواهی عدم حضور» از دفترخونه است. یعنی تو تاریخ مقرر تو دفترخونه حاضر میشی و اگه فروشنده نیومد، از دفترخونه یه گواهی می گیری که ایشون حاضر نشده.
   • آمادگی شما برای پرداخت مابقی ثمن: اگه قرار بوده بخشی از پول رو موقع تنظیم سند بدی، باید ثابت کنی که برای پرداخت اون پول آماده بودی و حتی اون رو سپرده کردی (مثلاً تو حساب دادگستری).

مراحل گام به گام طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

خب، حالا که شرایط رو داری، وقتشه که مراحل رو شروع کنی. این مراحل رو با دقت انجام بده:

1. گام ۱: تهیه و تنظیم دادخواست:

   دادخواست، همون برگه ایه که توش خواسته خودت رو از دادگاه می خوای. باید مشخصات کامل خواهان (شما) و خوانده (فروشنده) رو بنویسی. خواسته ت رو به طور شفاف بگی (الزام به تنظیم سند رسمی ملک)، دلایل و مدارکت رو هم پیوست کنی. می تونی از نمونه دادخواست های موجود استفاده کنی، اما بهتره برای اینکه دادخواست قوی و بدون نقص باشه، از یه وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیری.

2. گام ۲: تشکیل حساب کاربری سامانه ثنا:

   اگه هنوز حساب کاربری سامانه ثنا نداری، باید حتماً یه حساب کاربری بسازی. همه ابلاغیه های دادگاه از طریق این سامانه برات میاد. می تونی حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی بری یا آنلاین ثبت نام کنی و بعد برای احراز هویت به دفاتر بری.

3. گام ۳: ثبت و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   با دادخواستی که آماده کردی و مدارک لازم، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه می کنی. اونجا دادخواستت رو ثبت می کنن و به دادگاه صالح ارسال میشه.

4. گام ۴: فرآیند رسیدگی در دادگاه:
   • ابلاغ دادخواست به خوانده: بعد از ثبت، دادخواست شما به فروشنده ابلاغ میشه تا اون هم از دعوا مطلع بشه.
   • تعیین وقت رسیدگی و جلسات دادرسی: دادگاه یه وقت برای جلسه رسیدگی تعیین می کنه و به هر دو طرف ابلاغ میشه. تو این جلسات، هر دو طرف می تونن از خودشون دفاع کنن و مدارکشون رو ارائه بدن.
   • کارشناسی (در صورت لزوم): گاهی دادگاه برای بررسی دقیق تر موضوع، ممکنه ملک رو به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع بده.
   • صدور رای بدوی: بعد از بررسی های لازم، قاضی رای خودش رو صادر می کنه.
5. گام ۵: تجدیدنظرخواهی و قطعیت حکم:

   رای بدوی ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی هست. اگه فروشنده اعتراض کنه، پرونده به دادگاه تجدیدنظر میره. اگه رای تأیید بشه یا اعتراضی صورت نگیره، حکم قطعی و قابل اجرا میشه.

مدارک لازم و ضروری برای طرح دعوا

برای اینکه دادخواستت رو ثبت کنی و بتونی ادعات رو ثابت کنی، یه سری مدارک حتماً باید همراهت باشه:

1. اصل و کپی قرارداد (مبایعه نامه، قولنامه).
2. اصل و کپی مدارک هویتی خواهان (کارت ملی، شناسنامه).
3. گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (این خیلی مهمه و اثبات می کنه که فروشنده نیومده).
4. مدارک اثبات پرداخت ثمن (پول) معامله (مثل رسیدهای بانکی، کپی چک های پرداخت شده و…) تا ثابت بشه پول رو دادی.
5. در صورت لزوم: گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (اگه اینا رو نداری، باید همزمان الزام به اخذشون رو هم بخوای).
6. در صورت لزوم: سند رسمی ملک (برای اثبات اینکه فروشنده واقعاً مالک بوده و ملک سند داشته).
7. در صورت لزوم: اظهارنامه ارسالی به فروشنده (اگه قبلش اظهارنامه فرستادی).
8. وکالت نامه (در صورتی که وکیل داری).

یه نکته مهم: هر مدرکی که فکر می کنی می تونه ادعات رو ثابت کنه، حتماً ارائه بده. حتی اگه یه پیامک یا چت مربوط به معامله داری، ازش پرینت بگیر و به عنوان مدرک ضمیمه کن.

هزینه های طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مسلماً، پیگیری هر دعوای حقوقی، هزینه هایی هم داره. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک هم از این قاعده مستثنی نیست. این هزینه ها به چند دسته تقسیم می شن:

1. هزینه دادرسی:

   این دعوا، یه دعوای مالی محسوب میشه و هزینه دادرسی اش بر اساس «ارزش منطقه ای ملک» تعیین میشه. ارزش منطقه ای معمولاً از ارزش واقعی ملک کمتره و توسط اداره دارایی مشخص میشه. برای ملک تا سقف ۲۰ میلیون تومن (بر اساس ارزش منطقه ای)، ۲.۵ درصد و برای بیشتر از ۲۰ میلیون تومن، ۳.۵ درصد ارزش منطقه ای رو باید پرداخت کنی.

2. هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   برای ثبت و ارسال دادخواستت از طریق این دفاتر، باید مبلغی رو به اونها بپردازی که معمولاً بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومنه.

3. هزینه های کارشناسی:

   اگه دادگاه تشخیص بده و لازم باشه که کارشناس برای بررسی ملک بره، هزینه کارشناسی هم باید پرداخت بشه. این هزینه بر اساس تعرفه کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه میشه.

4. هزینه حق الوکاله وکیل:

   اگه وکیل بگیری، باید حق الوکاله اش رو هم بپردازی. مبلغ حق الوکاله بسته به توافق شما با وکیل، پیچیدگی پرونده و تجربه وکیل متفاوته.

یادت باشه که همه این هزینه ها (به جز حق الوکاله وکیل که توافقیه)، طبق قانون و تعرفه های مشخصی دریافت میشن.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوا

همونطور که قبل تر گفتیم، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یک دعوای غیرمنقول به حساب میاد. این یعنی چی؟ یعنی دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاهی نیست که فروشنده توش زندگی می کنه یا دادگاه محل عقد قرارداد. بلکه:

دادگاه صالح، فقط و فقط دادگاه محل وقوع ملکه.

این رو ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت گفته. پس حواست باشه که دادخواستت رو حتماً تو دادگاه عمومی حقوقی همون شهری ثبت کنی که ملک توش قرار داره. مثلاً اگه ملکت تو شمال کشوره، باید بری دادگاه همون شهر. اگه تو تهران، باید بری دادگاه همون منطقه از تهران. این نکته خیلی مهمه و اگه اشتباه کنی، پرونده ت رد میشه و باید از اول شروع کنی.

چالش ها، موانع و اجرای حکم

گاهی اوقات حتی با اینکه همه مراحل رو درست انجام دادی، باز هم ممکنه با یه سری چالش ها و موانع روبه رو بشی. دونستن این موانع بهت کمک می کنه که از قبل آمادگیش رو داشته باشی و راهکار مناسب رو پیدا کنی. بعد از اون هم در مورد اجرای حکم دادگاه صحبت می کنیم که بخش شیرین قضیه است!

موانع و چالش های رایج در مسیر الزام به تنظیم سند رسمی

تو مسیر الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ممکنه با موانع مختلفی روبه رو بشی که کار رو یه کم سخت تر می کنه. بعضی از این چالش ها عبارتند از:

• عدم مالکیت فروشنده (فروش مال غیر): گاهی وقتا فروشنده اصلا مالک رسمی ملک نیست و اصطلاحاً «مال غیر» رو فروخته. تو این حالت، داستان پیچیده تر میشه و ممکنه نیاز باشه همزمان دعوای اثبات مالکیت یا ابطال سند هم مطرح بشه. اینجور موارد، کلاهبرداری محسوب میشه و پای جنبه کیفری هم به ماجرا باز میشه.
• ملک در رهن بانک یا توقیف بودن: اگه ملک تو رهن بانک باشه یا توسط دادگاه توقیف شده باشه، تا زمانی که اون رهن یا توقیف برطرف نشه، سند قابل انتقال نیست. تو این شرایط، اول باید دعوای «الزام به فک رهن» یا «رفع توقیف» رو هم مطرح کنی.
• عدم پرداخت کامل ثمن توسط خریدار: اگه شما به عنوان خریدار، بخشی از ثمن (پول) معامله رو پرداخت نکرده باشی و این موضوع شرط انتقال سند باشه، دادگاه حکم به نفع شما نمیده. باید ثابت کنی که آماده پرداخت بودی.
• فقدان گواهی پایان کار یا صورت مجلس تفکیکی: برای املاک نوساز، نداشتن این مدارک یه مانع جدیه. تو این صورت، باید همزمان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای «الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی» رو هم مطرح کنی.
• ممنوع المعامله بودن فروشنده: اگه فروشنده به دلایلی (مثلاً بدهی مالیاتی سنگین یا حکم قضایی) ممنوع المعامله باشه، نمی تونه سند رو به نام شما بزنه.
• مشکلات مالیاتی، عوارض شهرداری یا دارایی: اگه ملک بدهی مالیاتی یا عوارض شهرداری داشته باشه، تا تسویه نشه، اداره ثبت سند رو منتقل نمی کنه. معمولاً پرداخت این هزینه ها با فروشنده است.
• فوت یا حجر فروشنده: اگه فروشنده فوت کرده باشه یا محجور بشه، باید دادخواست رو علیه ورثه یا قیم اونها مطرح کنی که مراحل خاص خودش رو داره.
• مجهول المکان بودن خوانده: اگه آدرس فروشنده رو ندونی و نتونی پیداش کنی، باید از طریق روزنامه رسمی آگهی بدی تا ابلاغ بشه.

یه نکته مهم: هر کدوم از این موانع، راهکار حقوقی خاص خودش رو داره. به همین خاطر، اگه با هر کدوم از این چالش ها روبه رو شدی، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کن.

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای اینکه یه دید کلی از دادخواست داشته باشی، یه نمونه ساده و قابل فهم رو اینجا برات میذاریم. البته یادت باشه که این فقط یه نمونه است و هر پرونده ای جزئیات خاص خودش رو داره و بهتره با کمک متخصص تنظیم بشه:

مشخصات خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام شما]
نام پدر: [نام پدر شما]
شماره ملی: [شماره ملی شما]
آدرس: [آدرس پستی شما]

مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام فروشنده]
نام پدر: [نام پدر فروشنده]
شماره ملی: [شماره ملی فروشنده]
آدرس: [آدرس پستی فروشنده]

خواسته:
الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک مسکونی (یا تجاری/زمین) دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] واقع در [آدرس دقیق ملک] به نام خواهان، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و...).

دلایل و منضمات:
1. اصل و کپی مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ مبایعه نامه]
2. کپی برابر اصل شناسنامه و کارت ملی خواهان
3. گواهی عدم حضور دفترخانه شماره [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ عدم حضور]
4. مدارک اثبات پرداخت ثمن (رسیدهای بانکی، کپی چک و...)
5. در صورت لزوم: گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (یا دادخواست همزمان الزام به اخذ آنها)
6. در صورت لزوم: اظهارنامه ارسالی به خوانده

شرح دادخواست:
با احترام، به استحضار ریاست محترم دادگاه می رساند:
اینجانب [نام شما]، به موجب مبایعه نامه عادی شماره [شماره مبایعه نامه، در صورت وجود] مورخ [تاریخ]، یک واحد آپارتمان / زمین / ملک تجاری به مشخصات فوق الذکر را از خوانده محترم جناب آقای/خانم [نام فروشنده] خریداری نموده ام. ثمن معامله مطابق قرارداد پرداخت گردیده و اینجانب آمادگی خود را جهت پرداخت مابقی ثمن (در صورت وجود) نیز اعلام داشته ام.
بر اساس بند [شماره بند مربوط به انتقال سند] از مبایعه نامه، مقرر گردیده بود که خوانده محترم در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و نسبت به انتقال سند رسمی ملک به نام اینجانب اقدام نمایند.
متاسفانه، علی رغم تعهد صریح خوانده و آمادگی کامل اینجانب جهت انجام تعهدات خود و همچنین حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر (که گواهی عدم حضور پیوست می گردد)، خوانده محترم از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود امتناع ورزیده اند.
لذا، با عنایت به مراتب فوق و با استناد به مدارک پیوستی، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک موصوف به نام اینجانب و همچنین پرداخت کلیه خسارات دادرسی تا یوم الاجرا مورد استدعاست.

با تشکر
[امضا و تاریخ]

حکم دادگاه و نحوه اجرای آن (پس از پیروزی در دعوا)

حالا می رسیم به قسمت خوب ماجرا! فرض کن که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو بردی و رای دادگاه به نفع شما صادر شده. تبریک می گم! اما کار هنوز تموم نشده. حالا باید حکم رو اجرا کنی تا واقعاً سند به نام شما بخوره.

1. قطعیت حکم: اول از همه باید مطمئن شی که حکم دادگاه قطعی شده. یعنی مهلت ۲۰ روزه تجدیدنظرخواهی گذشته باشه و هیچ اعتراضی نشده باشه، یا اگه اعتراضی شده، دادگاه تجدیدنظر هم رای رو به نفع شما تایید کرده باشه.
2. صدور اجراییه: بعد از قطعیت حکم، باید از دادگاه درخواست «اجراییه» کنی. اجراییه، همون برگه ایه که به فروشنده می گه باید حکم دادگاه رو اجرا کنه.
3. ابلاغ اجراییه و مهلت ۱۰ روزه: اجراییه به فروشنده ابلاغ میشه و اون ۱۰ روز فرصت داره که بیاد و سند رو به نام شما بزنه.
4. اقدام نماینده دادگاه در صورت امتناع فروشنده: اگه فروشنده تو این ۱۰ روز هم نیومد و سند رو به نامت نزد، نگران نباش! شما بازم نگران نباش. اینجا دادگاه خودش وارد عمل میشه. از طریق دفتر اجرای احکام، یه نماینده از دادگاه معرفی میشه. این نماینده به جای فروشنده در دفترخونه حاضر میشه و تمام کارهای اداری و امضای سند رو انجام میده. یعنی فروشنده چه بخواد چه نخواد، سند به نام شما زده میشه!
5. نقش اداره ثبت و دفترخانه: دفترخونه بر اساس حکم دادگاه و با حضور نماینده دادگاه، سند رو تنظیم و به نام شما منتقل می کنه. اداره ثبت هم اطلاعات سند رو به روزرسانی می کنه.
6. مطالبه خسارات: یادت باشه که شما می تونی همزمان با الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خسارات دادرسی (همون هزینه هایی که کردی) و وجه التزام (اگه تو مبایعه نامه پیش بینی کرده بودی) رو هم از فروشنده مطالبه کنی. اینا هم طبق حکم دادگاه از فروشنده گرفته میشه.

به این ترتیب، با طی کردن این مراحل، بالاخره سند رسمی ملکت به نامت می خوره و می تونی با خیال راحت از مالکیتت لذت ببری. البته، همونطور که از اول گفتم، این مسیر می تونه پر پیچ و خم باشه، برای همین مشاوره با یه وکیل متخصص ملک می تونه سرعت کار رو خیلی بالا ببره و جلوی اشتباهات رو بگیره.

سوالات متداول

آیا بدون مبایعه نامه رسمی می توان این دعوا را مطرح کرد؟

ببین، اساس دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، وجود یه قرارداد معتبره که نشون بده شما ملک رو خریدی. اگه سند عادی (مبایعه نامه یا قولنامه) داری، می تونی دعوا رو مطرح کنی. اما اگه اصلاً هیچ مدرکی نداری یا فقط یه دست نوشته خیلی ساده است که اثبات معامله رو سخت می کنه، کار خیلی پیچیده میشه و ممکنه اول نیاز به دعوای اثبات بیع (اثبات اینکه معامله ای انجام شده) داشته باشی.

در صورت فوت فروشنده، دادخواست را باید علیه چه کسی مطرح کرد؟

اگه فروشنده فوت کرده باشه، شما باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو علیه ورثه اون مطرح کنی. باید تمام ورثه رو شناسایی کنی و مشخصاتشون رو تو دادخواست بنویسی. اگه ورثه ای صغیر (کوچک) یا مجنون (محجور) باشه، باید علیه ولی یا قیم قانونی اونها دعوا رو پیگیری کنی.

آیا می توان همزمان با الزام به تنظیم سند، خسارت تاخیر نیز مطالبه کرد؟

بله، کاملاً میشه! اگه تو مبایعه نامه ات برای تأخیر در تنظیم سند وجه التزام (جریمه دیرکرد) مشخص کردی، می تونی همزمان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مطالبه اون وجه التزام رو هم از دادگاه بخوای. حتی اگه وجه التزام هم تعیین نکرده باشی، می تونی خسارت تأخیر در انجام تعهد رو مطالبه کنی که دادگاه بر اساس شاخص بانک مرکزی محاسبه می کنه و به مبلغ کل اضافه میشه.

مدت زمان تقریبی برای صدور حکم و اجرای آن چقدر است؟

راستش رو بخوای، زمان دقیقی نمیشه گفت. پرونده های ملکی معمولاً پیچیده هستن و به عوامل زیادی بستگی داره؛ مثل شلوغی دادگاه، کامل بودن مدارک، وجود یا عدم وجود کارشناسی، تجدیدنظرخواهی و… اما به طور میانگین، از شروع تا صدور حکم قطعی و اجرای اون، ممکنه از چند ماه تا حتی چند سال طول بکشه. هرچی مدارکت کامل تر و دعوات قوی تر باشه، ممکنه سریع تر به نتیجه برسی.

اگر ملک در رهن بانک باشد، آیا می توان الزام به تنظیم سند کرد؟

اگه ملک در رهن بانک باشه، به طور مستقیم نمیشه سند رو منتقل کرد. اما می تونی همزمان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای الزام به فک رهن رو هم مطرح کنی. یعنی از دادگاه می خوای که فروشنده رو مجبور کنه بدهی بانکی اش رو تسویه کنه تا ملک از رهن خارج بشه و بعد سند رو به نام شما بزنه.

نقش وکیل متخصص ملکی در این دعوا چیست و چقدر می تواند کمک کننده باشد؟

نقش وکیل متخصص ملکی تو دعوایی مثل الزام به تنظیم سند رسمی ملک خیلی پررنگ و حیاتیه. وکیل می تونه:

• دادخواست رو به دقیق ترین شکل ممکن تنظیم کنه.
• مدارک لازم رو کامل جمع آوری کنه.
• تو جلسات دادگاه از شما دفاع کنه و استدلال های حقوقی قوی بیاره.
• مراحل پرونده رو سریع تر پیش ببره و جلوی تأخیرهای بی مورد رو بگیره.
• اگه چالشی پیش اومد (مثل رهن بودن ملک یا فوت فروشنده)، راهکار حقوقی مناسب رو پیدا کنه.

خلاصه که داشتن یه وکیل خوب مثل داشتن یه راهنمای باتجربه تو یه مسیر سخت و پیچیده است که شانس موفقیتت رو خیلی بالا می بره و استرس رو ازت دور می کنه.

امیدوارم این بخش هم به سوالاتت جواب داده باشه و دیدت رو نسبت به این موضوع کامل تر کرده باشه.

نتیجه گیری

خب، رسیدیم به آخر بحثمون! دیدیم که خرید و فروش ملک چقدر می تونه هیجان انگیز و در عین حال پردردسر باشه، مخصوصاً وقتی پای سند رسمی به میون میاد و فروشنده زیر بار تعهدش نمیره. تو این مقاله سعی کردیم تمام زوایای دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رو با هم بررسی کنیم؛ از اینکه اصلاً سند رسمی چی هست و چرا اینقدر مهمه، تا راهکارهایی که می تونی قبل از معامله به کار ببری تا هیچ وقت کارت به دادگاه کشیده نشه.

با هم یاد گرفتیم که اگه کار به دادگاه رسید، چه شرایطی لازمه، چه مدارکی باید آماده کنیم، مراحل گام به گامش چطوریه، چقدر باید هزینه کنیم و کدوم دادگاه باید به پرونده مون رسیدگی کنه. حتی در مورد چالش هایی که ممکنه سر راهمون سبز بشن و اینکه بعد از بردن دعوا چطوری باید حکم رو اجرا کنیم، صحبت کردیم.

مهم ترین چیزی که باید یادت بمونه اینه که تو معاملات ملکی، آگاهی حقوقی مثل یه سپر محکمه. هرچی بیشتر بدونی، کمتر گرفتار میشی. و اگه خدای نکرده مشکلی پیش اومد، بدون که راه های قانونی برای احقاق حق تو وجود داره. ولی چون این مسیرها می تونه پیچیدگی های خاص خودش رو داشته باشه، توصیه می کنم هیچ وقت بدون مشورت با یه وکیل متخصص ملکی قدم برنداری. یه وکیل باتجربه، می تونه بهترین راهنما باشه تا هم سریع تر به نتیجه برسی و هم از حقت بهترین دفاع رو بکنی. پس با خیال راحت و با اطلاعات کامل، حواست به حق و حقوقت باشه!